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第1篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目背景

1 、 項(xiàng)目名稱(chēng)：居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類(lèi)地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：

容積率：

開(kāi)發(fā)周期：

土地價(jià)格： 元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))

建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：

3 )周?chē)h(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項(xiàng)目swot分析

優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢(shì)及威脅

(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。

(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場(chǎng)分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬(wàn)。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

第2篇

第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū);

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請(qǐng)書(shū);

(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗(yàn)收資料

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷(xiāo)售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷(xiāo)售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類(lèi)似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有決定性影響。因此要全面開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷(xiāo)方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宏觀(guān)市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類(lèi)型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周?chē)煌顩r進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類(lèi)型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮?lèi)型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開(kāi)發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶(hù)型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車(chē)庫(kù)、停車(chē)位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

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