前言：我們精心挑選了數篇優質房地產項目調研文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

敬麗華（1971-），女，碩士，副教授，研究方向：經濟管理。

摘要：當前，隨著城市化進程加快，房地產市場競爭日趨激烈，為了適應復雜多變的市場需求動態發展形勢，開發適銷對路的產品，就要求房地產開發企業通過市場調研了解開發項目的市場情況，對產品及營銷策略進行評估。因此，房地產項目市場調研如何實施就成為值得關注的課題。

關鍵詞：房地產；公寓；市場調研；實施房地產市場調研,是對以某個房地產項目為特定的調研對象,對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和統計分析,進而對房地產項目市場進行研究與預測，把握市場的脈搏，從而保障項目的順利運轉。下面以南京幸福萬象公寓項目為例具體闡述市場調研的實施過程。

一、項目簡介

南京幸福萬象項目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數12層，其中1-5層為商業，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個。該項目北接永樂路，西臨龍蟠南路高架及雙橋門管養基地，南面是貨運鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區，項目唯一的臨街面在北面，周邊小區聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達，難以引入西面消費者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區域人流與車流無法到達；東面無通行道路，小區無圍墻，項目建成后小區人流可直接到達。

項目的開發商是花樣年控股集團有限公司，該公司起步于1998年，總部設立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產規模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業務已涵蓋金融服務、社區服務、物業國際、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅游、養生養老等服務領域。

二、項目分析

（一）項目政策環境分析

2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議再次重申堅決打擊抑制投機投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，但南京細則并未提及更未實施。反觀南京房地產市場銷量不減反增，讓人感到房地產市場陷入：“行政干預屢敗屢戰；政府越調控、房價漲的越厲害“的怪圈。

（二）項目周邊人口分析

項目輻射超過50個社區，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產業園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。

（三）項目周邊交通狀況

項目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點豐富，可連結至市中心新街口、中華門等區域；在建的地鐵3號線將沿項目西側通過，距離卡子門站點最近距離約400米；地鐵的開通將為項目賦予巨大商業投資潛力；龍蟠高架道路連接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個區域。

（四）周邊在售同類項目分析

項目所在區域周邊房地產項目較少，目前主要是兩個項目。贊成領尚，項目共一棟樓，25層，1-2層為商業，3-25層為公寓。公寓產權為70年，該項目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項目是由南京贊成房地產開發有限公司開發的，位于秦淮區雙橋門宏光路（宏光機械廠北側），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃氣。首次開盤時間是2010.11.29，累計上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價17000-22000元/平方米，裝修標準1000元/平方米。由于該項目僅一棟高層，自身的內部配套不完善，也沒有規模性效應。此外，項目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場，為公寓+商業的產品組合，目前尚未入市，此項目也是本案在區域市場最主要的競爭對手。該項目位于南京市雨花臺區養回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產開發有限公司投資開發，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個左右停車位，產權年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計590套，價格預計20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區、市區其它地區及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項目優劣勢分析

項目的優勢和機會：品牌開發商，較強的招商能力，地段位于市區、江寧交通核心樞紐，6個島型規劃增加項目沿街面，小面積、挑高，退臺式設計，增加公寓價值；南京南站飛速發展機遇，青奧會推動了南京商業發展，三號線規劃開建，卡子門站商業潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。

項目的劣勢和威脅。客戶僅依靠永樂路導入，單面靠近龍蟠路高架，周邊老小區，商業形象較差，客戶對高層商業銷售抗性，商業噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業競爭激烈，區域內同類項目的競爭威脅。

三、項目客戶定位分析

根據南京具有代表性公寓項目調研得出的信息顯示，公寓目標客戶有以下主要特點：本地客戶是客戶群主力，周邊區域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業多為企事業單位人員；客戶購買公寓置業的目的以投資和自住為主。

四、項目價格定位分析

該項目位于城南片區，因此，城南同類產品的在售和預售項目價格可作為定價的重要參考。目前，該區域在售的項目有三個：德盈國際廣場，贊成零尚，藍岸3G，其定價情況分別為：20000元/、18000元/、20000元/；準備上市紫荊廣場項目，預計報價22000元/左右。同時，該項目是精裝修，建議裝修標準為2000元/，鑒于項目4.8m挑高，對于項目挑高分割，面積可擴容1.6~1.8倍，即裝修費用按面積擴容標準對外報價3500元/。因此，該項目的價格定位為精裝公寓22000~23000元/較為合適。

第2篇

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分布區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區范圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分布及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分布、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和面積分布情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較為合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鏈斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

第3篇

關鍵詞：項目教學法；高職高專教育；房地產市場調研；課程

項目教學法是一種以學生為本的教學法，打破了傳統的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學模式，轉變為以工作任務為中心組織課程內容，讓學生在完成具體項目的過程中來構建理論知識，并發展職業能力（包括專業能力、方法能力和社會能力）。《房地產市場調研》是我校房地產經營與估價專業的一門主干專業課，我們綜合分析了人才培養目標的要求以及該課程的性質、內容、職業能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項目教學法是最適合該課程的教學方法。

一、《房地產市場調研》課程采用項目教學法的教學方案

（一）課程教學理念與思路

1.課程要與項目相融合

首先要對該課程進行項目化改造，即對原有學科課程體系中的《房地產市場調研》課程進行改良并轉換成項目課程，以項目為中心選擇、組織該課程的內容，并通過完成項目的形式進行學習，用以整合、應用學科知識。學生采取小組工作方式完成一個項目的任務即完成這門課程的學習。

2.項目教學要貼合學生實際學情

教師在設計項目時應注意項目的難易程度，要適合學生現有的學力基礎和知識結構，讓項目中涉及的知識點有一個階梯式的漸進過程，學生“跳一跳”就能夠得著，通過努力可以自主或合作完成項目，同時習得相應的知識與技能。

3.學程要與做程相結合

項目教學并非單一的做程，而是做程與學程的有機結合，是實踐技能操作與理論知識學習一體化的過程。體現在兩個方面：（1）體現在教學內容的組織與安排上。教師在組織教學內容時應按照項目活動展開的順序編排工作任務，然后將所需要的相關理論知識穿插于各任務環節之中，以有利于學生邊完成任務、邊學習理論。（2）體現在課堂教學的實施過程中。教師可以在學生完成工作任務的過程中，通過適時創設問題情境、提出問題，通過個人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學生在解決問題的過程中，掌握相應理論知識和技能，實現做中學、學中做、做中教，體現做學教一體的教學思想。

（二）課程目標

1.專業能力目標

學生通過本課程的學習應具備房地產市場調研的準備（包括調研方法的選擇、問卷設計、調研計劃與方案的制定等）、房地產一手資料和二手資料收集、房地產市場調研的結果分析、調研報告撰寫等的工作能力和職業技能。

2.知識目標

了解房地產市場調研的內容和步驟；掌握房地產市場調研方法和技巧；掌握房地產市場調研問卷設計和使用方法；明確房地產市場調研計劃與方案的內容、原則；明確房地產市場調研資料收集的途徑；掌握房地產市場調研數據的分析、統計方法；掌握房地產市場調研報告的要求、基本要素及撰寫規范。

3.其它能力目標

方法能力（包括獨立學習、獲取新知識技能的能力，制定工作計劃、工作過程的自我控制和管理以及工作評價的能力）；社會能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團隊合作能力、勞動組織能力等）。

（三）職業能力訓練項目設計

1.訓練項目設計

為實現本課程的學習目標，所選取的訓練項目為：廣州市各類房地產產品（包括大型住宅小區、城市綜合體、商圈物業、大型商業物業、寫字樓物業等）的全面市場調研。其選取依據是綜合考慮如下因素：（1）房地產開發公司、房地產調研策劃公司的實際市場調研工作崗位及其職責；（2）學校的地理位置；（3）房地產經營與估價專業人才培養目標；（4）學生對訓練項目及其結果有較強的興趣；（5）項目通過學生主動的探索和學習是有能力完成的。

2.訓練方式

學生每6～8人一組（由學生自由組合產生實訓小組并選出小組長），由小組長負責組織、協調，共同完成訓練項目的任務。

（四）課程時間安排

1.課堂教學時間安排

課堂教學時間為40學時（安排14周，每周3學時），為教師與學生面對面的時間。用于確定項目任務、案例引導、過程指導和監督、項目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結評價等。

2.課堂時間的延伸與擴展

傳統教學局限于課堂45分鐘，而項目教學法在工作計劃時間（14周）內給學生一個自由任意馳騁的時間區域，課堂內、課外自習和節假日均可作為學習時間。房地產項目的實地調研一般安排在課外時間進行。

（五）課程展示成果

每個房地產市場調研項目完成后，需展示如下調研成果：（1）調研計劃與方案（包括調研目的、調研內容和范圍、調研方法、調研進度和經費預算等）；（2）調研問卷；（3）正式調研報告；（4）調研匯報PPT；（5）視頻文件（可以是學生現場錄制、用現場照片制作或現成的視頻材料）。前三項用Word文檔，需提交電子文檔和紙質打印件；第四項只提交電子文檔；第五項是附加成果（可以讓部分學生展示個性），為選做項，可不做。

二、項目教學法在《房地產市場調研》課程中的實施過程

項目教學法是在老師的指導下，將一個相對獨立的項目交由學生自己處理，信息的收集、方案的設計、項目實施及最終評價，都由學生自己負責，學生通過該項目的進行，實現理論與實踐一體化的學習。項目教學法的實施一般按如下步驟（即5個教學階段）進行：確定項目任務、制定計劃、實施計劃、檢查評估、歸檔或結果應用。

（一）確定各小組適當的項目調研任務

項目教學法實施的第一個階段是由教師提出若干個項目任務設想，然后與學生一起討論，最終確定每個小組的項目目標和任務（一個小組承擔一個獨立項目的調研，項目不重復）。項目教學的關鍵是設計和制定項目的工作任務，具體項目的確定需要注意以下幾個問題：

1.項目任務的逼真性

教師事先要對學生畢業后可能就業的企業（房地產開發企業、房地產中介企業等）進行深入調研，選取真實企業的有關房地產市場調研工作任務作為該門課程的項目任務，盡量模擬企業真實的項目，以縮短學校教學與實際工作的距離。

2.調研項目實地調查公共交通的便利性

盡量利用學校所在地周邊的資源作為調研項目地，如我們的教學地點在琶洲校區，調研項目定為“廣州琶洲國際會展中心物業全面市場調研”；盡量選擇途經學校的公交車或地鐵易到達的項目地，以減少學生實地調研的交通成本。

3.項目工作量的適中性

要根據工作計劃時間和項目的難易程度估計工作量，師生共同商討并明確調研任務，如“海珠區寫字樓物業全面市場調研”項目，因海珠區可能有數十個寫字樓物業，學生感覺這個項目工作量太大了，難以勝任。這時，教師與學生商定其調研任務為：全面收集海珠區寫字樓物業的基本信息（可用“一覽表”的形式展現），然后選擇3～4個典型寫字樓物業進行重點調研分析，這樣的工作量就適中了。

4.項目選題時尊重學生的自主性和興趣

可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個小組通過抽簽方式得到一個題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒選到滿意的題目，則由學生參考老師所提供的題目類型、內容、難易程度等情況自擬題目，經老師認可后確定。讓學生做主、做感興趣的工作，以調動學生的主動性和積極性。

（二）制定項目工作計劃

這個階段是由學生制定項目工作計劃與方案，確定工作步驟和程序、調研目的、調研內容和范圍、調研方法、調研進度和經費預算等，并最終得到教師的認可。學生在拿到項目后，要閱讀教材，查閱相關資料，根據在房地產市場調研過程中扮演的角色（應該是代表房地產市場調研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場調研專業服務的受托方）制訂計劃。若學生不明確自己扮演的角色，工作計劃就會出錯，例如教師在審閱某個小組的工作計劃時發現其經費預算僅為數百元，學生解釋說他們完成這個項目預計只需花費幾百元，這種角色錯誤需要教師及時糾正。教師在這個階段只是作為指導者和糾錯者，學生才是計劃的制訂者。計劃制訂好后，小組成員要通過討論確定最終計劃。

（三）實施項目工作計劃

這個階段是學生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進行工作。實施計劃的過程中應把重點放在對知識的學習上，而不是最終的結果上。教師作為學生學習的參與者、指導者和組織者應向學生提供解決問題的方法、途徑，培養學生自主學習的能力，充分活躍學生的思維，展示學生的智慧。當學生遇到困難時，教師可以向學生推薦相關的書籍、資料、網站，讓學生自己去尋找問題的答案，同時指導學生通過討論、交流等方式解決問題。對一些學生不熟悉的重點難點內容，教師可帶領學生邊講邊練，“在做中學”。例如在“設計調研問卷”時，學生對問卷的設計、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領大家練習，使學生掌握基本知識和方法后，再實施項目計劃。

（四）檢查評估

這個階段先由學生對自己的工作結果進行自我評估，再由教師進行檢查評價和評分。在學生自我評估時，各項目小組要進行項目工作成果的匯報與展示。每個小組派出1～2名代表，介紹本組的項目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優缺點、需要改進的地方、收獲與感受等，最后自己做出評價并給出每個成員的組內評分，供教師評分參考。接著安排小組之間相互評價，培養學生評價他人的能力。在教師評價時，應首先對各組項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定，可以刺激學生的學習熱情與興趣，使學生增強自信，保持良好的學習狀態。教師還應注意不僅要對項目活動成果進行評價，還要對學生在項目工作中的表現情況進行評價，使學生的各種能力在點評中得到提高。

（五）歸檔或結果應用

各小組的項目工作結果應由教師及時整理成電子檔案和紙質檔案，便于教師進行課后的項目課程教學工作總結和應用。有了完整的課程檔案，每次重開課前，教師可以先閱讀過去的檔案，在此基礎上逐步提高項目教學的深度和水平；檔案就是自編的教學案例，可以應用到其它相關課程中。教師還應鼓勵學生應用自己的學習實踐成果，例如學生可以把自己的項目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業競爭力。這樣也可以激發學生參與項目教學的主動性和創新力。

三、結束語

項目教學法成功的關鍵在教師，教師要明確自己是學習導師、主持人和學習顧問的角色定位；教師要具備設計和提供學習資源的能力、設計和策劃學習過程的能力、組織動員學習者投入到學習過程中的能力；教師需要與房地產行業緊密聯系并設計出適合項目教學的工作任務。《房地產市場調研》課程的項目教學，教師通過課前精心的教學方案策劃和準備、課中適時的跟蹤指導和課后認真的總結評價，激發了學生自主學習的熱情。學生通過完成項目工作任務獲得了全面、感性的實際操作技能和理論知識，體驗到真實的職業氛圍，培養和強化了實際工作的職業核心能力，并體會到了學習的樂趣。我們將在今后的項目化教學實踐中不斷探索和完善。

參考文獻：

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