前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流 案例分析

作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科堅持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導向，積極促進銷售，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)營業(yè)績連上臺階。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長的同時，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務內(nèi)容也日趨豐富。但是房地產(chǎn)行業(yè)的增速過快使得企業(yè)快速發(fā)展的同時伴隨著許多危機。全球金融危機使得潛在的危機漸漸浮出水面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結構失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點。因此，包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛對傳統(tǒng)的經(jīng)營模式進行反思，企業(yè)是否能抵御這場金融危機的寒流。萬科的經(jīng)營策略，相對是比較穩(wěn)定的。其中包括堅持快速周轉和穩(wěn)健的投資策略等。快速周轉的房地產(chǎn)企業(yè)，具有更強的制造業(yè)特色，有利于促使企業(yè)不斷提升專業(yè)能力。而快速周轉加上謹慎投資，則保證了企業(yè)在市場波動中保持經(jīng)營的安全性和靈活性。

占據(jù)行業(yè)領先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業(yè)波動的準確把握，業(yè)績穩(wěn)定增長，2012年全年累計實現(xiàn)銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，并在服務理念方面保持領先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務創(chuàng)新，進一步豐富和拓展了產(chǎn)品服務內(nèi)容。同時，萬科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略保持了相對良好的財務結構和資金狀況。

一、現(xiàn)金流量結構分析

（一）現(xiàn)金流量整體分析

經(jīng)營活動現(xiàn)金流量對企業(yè)來說至關重要，會影響企業(yè)的盈利質(zhì)量以及未來的經(jīng)營成果。從萬科近三年的經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平的不斷提高，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額也同步呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但實質(zhì)的盈利質(zhì)量并不是很高。原因是盡管企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入在總流入中占的比例很高，但由于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占比例也非常高，導致其經(jīng)營活動為企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流很少，并且耗用了企業(yè)很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動資產(chǎn)中占到70%以上，因此需要進一步分析存貨內(nèi)部構成對現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。進一步分析2010-2012年萬科的存貨明細可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發(fā)產(chǎn)品，在建和擬開發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的90%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，這些項目占用的資金周轉較慢，加之在建項目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入，導致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流的平穩(wěn)會得到一定的保障，企業(yè)的資金壓力會相對減輕，企業(yè)有望抓住市場的復蘇機會，進一步改善運營效率以應對后期市場變化。

由于投資尚處于資金投入期，投資活動的現(xiàn)金流入無法滿足現(xiàn)金支出的需求，投資活動的現(xiàn)金流量凈額在三年間均為負值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因為收購項目產(chǎn)生的投資現(xiàn)金流入大量減少。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動受國家宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調(diào)控措施密集出臺后，為鞏固和擴大前期調(diào)控的成果，國務院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產(chǎn)生明顯影響，受政策環(huán)境和市場形勢變化的影響，企業(yè)的土地購置和開發(fā)投資行為都大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力和投資意愿普遍減弱。進一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科投資支出的現(xiàn)金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調(diào)貸款利率，萬科在行業(yè)整體融資環(huán)境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時償還債務支出的現(xiàn)金又大量增加，從而導致籌資活動現(xiàn)金流量凈額在2011年大幅下降。

（二）現(xiàn)金流入結構分析

2010-2012年萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業(yè)的現(xiàn)金流入主要來自于經(jīng)營活動，同時經(jīng)營活動現(xiàn)金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應地增加打折促銷行為。企業(yè)來自投資活動的現(xiàn)金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因為萬科的收購項目中，存在購買價格中以現(xiàn)金支付的部分減去被收購企業(yè)持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物后的凈額為負數(shù)的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動有關的現(xiàn)金”項目中進行反映，該項目在投資活動現(xiàn)金流入中占很大的比率，而2011年該項目金額又大幅減少，最終導致2011年的投資活動現(xiàn)金流入大幅下降。籌資活動現(xiàn)金流入在2011年有所下降是因為央行在前三季度三次上調(diào)存貸款基準利率，使流動性呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動的現(xiàn)金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現(xiàn)金流入的重要來源，這也體現(xiàn)了國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資手段，企業(yè)營運現(xiàn)金很大部分是由貸款獲得。進一步分析萬科的籌資活動現(xiàn)金流入發(fā)現(xiàn)，除了借款收到的現(xiàn)金增長外，吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動有關的現(xiàn)金均小幅下降。這也表明企業(yè)的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動仍然需要得到企業(yè)更多的關注。

（三）現(xiàn)金流出結構分析

2010-2012年，因為企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴大和結算規(guī)模的增長，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現(xiàn)金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因為籌資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比例增加導致。進一步分析發(fā)現(xiàn)，公司將近80%的籌資現(xiàn)金流出用于歸還借款。投資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅持謹慎的策略，不把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預期上，選擇合理時機獲取未來發(fā)展所需的項目資源。

二、現(xiàn)金流量比率分析

（一）償債能力分析

保持較高的流動性和短期償債能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關重要。流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強，短期償債能力也越強，一般認為合理的流動比率為2。萬科的流動比率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因為預收賬款增加了49%，導致流動負債增加了55%。到2012年期末的時候，流動比率降為1.40，遠低于基準值2，這也說明企業(yè)的短期償債壓力增強。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時間較長，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產(chǎn)從流動比率中扣除，因此，速動比率更具有參考價值。速動比率一般應保持在1以上。萬科近四年的速動比率呈現(xiàn)波浪式的變動趨勢，2011年速動比率大幅下降，主要是因為企業(yè)2011年度的預收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元。現(xiàn)金流動比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與流動負債的比率，從現(xiàn)金流量的角度反映了企業(yè)當期償付短期負債的能力。萬科2010-2012年的現(xiàn)金流動比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵償流動負債，必須另外籌集資金以償還短期債務，企業(yè)的流動性較差，現(xiàn)金壓力較大，有一定的財務風險。資產(chǎn)負債率是負債總額和資產(chǎn)總額的比率，是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要標志。一般認為，資產(chǎn)負債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產(chǎn)總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模在不斷擴大。同時，萬科的資產(chǎn)負債率連續(xù)三年都高于70%，且呈現(xiàn)上升趨勢，這一方面說明企業(yè)很好地利用了財務杠桿，另一方面也暗示了企業(yè)的負債水平較高，企業(yè)的現(xiàn)金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財務風險。進一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科的流動比率和速動比率都較低、資產(chǎn)負債率較高，主要都是因為預收賬款的增加，除預收賬款外，企業(yè)其他負債占總資產(chǎn)的比例為43.7%，企業(yè)的凈負債率也保持在行業(yè)較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財務結構，但是來自資金鏈的壓力依然是企業(yè)尋求發(fā)展必須要面對的重要課題。

（二）獲現(xiàn)能力分析

萬科2010-2012年銷售現(xiàn)金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增長了9.93%，而營業(yè)收入增長了43.65%。說明營業(yè)收入的增長中現(xiàn)金的保障程度較低，這也不是說企業(yè)的情況不好，還要結合應收賬款政策等進行具體分析。但是這種情況應該引起企業(yè)的注意。總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)運營全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，比值越大說明企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的效果越好，企業(yè)的獲現(xiàn)能力也就越強。萬科的資產(chǎn)在不斷的增長，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額的不穩(wěn)定也就導致了總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的不穩(wěn)定。這也提醒企業(yè)需要時刻關注企業(yè)的財務穩(wěn)健性。

每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額表明企業(yè)每股所獲取的現(xiàn)金流量的數(shù)量，該指標越大則表明企業(yè)的股利支付能力越強。三年間，萬科的每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因為企業(yè)打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因為結算規(guī)模的增長。因此，企業(yè)應該繼續(xù)提高周轉率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動受限的情況下，企業(yè)對銷售回款的依賴將持續(xù)，以維持企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流平衡，保障企業(yè)持續(xù)安全的發(fā)展。

（三）盈利能力分析

營業(yè)利潤率是營業(yè)利潤和營業(yè)收入的比率，它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。萬科的營業(yè)利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業(yè)的商品銷售額提供的營業(yè)利潤在減少，企業(yè)盈利能力在減弱。

銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業(yè)一定時期內(nèi)的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業(yè)在擴大銷售的同時，企業(yè)凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。

總資產(chǎn)報酬率是企業(yè)一定時期內(nèi)獲得的報酬總額與資產(chǎn)總額的比率，反映了企業(yè)運用全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標越高，表明企業(yè)的投入產(chǎn)出水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。從萬科總資產(chǎn)報酬率2010年和2011年度的數(shù)據(jù)來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產(chǎn)總額的增長幅度。

這些都表明企業(yè)經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣令人滿意，企業(yè)的持續(xù)成長能力堪憂。盡管企業(yè)銷售業(yè)績增長迅速，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續(xù)上漲的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能找到新的創(chuàng)利來源，或者無法有效地控制成本，企業(yè)的利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內(nèi)持續(xù)。受制于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)創(chuàng)利來源的日漸縮小，企業(yè)應該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強的市場變化和競爭壓力的應對能力，通過靈活的銷售策略，嚴格的成本控制以及準確的戰(zhàn)略制定等層面的領先優(yōu)勢實現(xiàn)了銷售業(yè)績的持續(xù)增長。

（四）營運能力分析

應收賬款周轉率是反映企業(yè)應收賬款周轉速度的比率，它說明一定時期內(nèi)公司的應收賬款轉化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應收賬款周轉率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當前的銀行信貸調(diào)控政策相關，并且其整體水平仍然高于同行業(yè)平均水平，主要是因為公司的主營業(yè)務規(guī)模的擴大、較嚴格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現(xiàn)的速度在變快，資金被外單位占用的時間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉化為現(xiàn)金的速度也越快。企業(yè)應該在保證生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時，提高資金的使用效率。在房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經(jīng)營活動變化的敏感性也很強。萬科的經(jīng)營規(guī)模在不斷擴大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結構一直保持在健康狀態(tài)，在其自身規(guī)模增長的同時存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉率的波動。這些都與公司謹慎拿地、快速開發(fā)策略以及保持快速周轉分不開。2012年存貨周轉率的回升，也表明困擾企業(yè)的存貨問題得到了一定程度的舒緩。現(xiàn)金周轉期是指從購買存貨支付現(xiàn)金到收回現(xiàn)金這一期間的長度。現(xiàn)金周轉期越短，說明企業(yè)在運營資本的管理中所采用的現(xiàn)金管理越成功。萬科的現(xiàn)金周轉期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉天數(shù)和應收賬款周轉天數(shù)下降的同時，應付賬款周轉天數(shù)反而上升，這說明企業(yè)在這幾年經(jīng)濟環(huán)境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴格的銷售信用政策，同時又更多的延長付款時間、無償占用供應商的營運資金，從而加快現(xiàn)金流速度，提高企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價值的能力。

三、結論與建議

（一）加強經(jīng)營環(huán)境研究、注重現(xiàn)金流管理和公司戰(zhàn)略的結合

2013年2月舉行的國務院常務會議出臺了樓市調(diào)控的“國五條”。會議再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房。這是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調(diào)控升級。這些政策減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，但是企業(yè)應積極關注市場，分析公司的經(jīng)營環(huán)境，將現(xiàn)金流管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營財務狀況，制定相應的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略。在考慮現(xiàn)金流的可利用程度和現(xiàn)金流轉是否順暢等問題的基礎上，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流實際情況選擇與企業(yè)戰(zhàn)略目標相符的投資項目，真正建立企業(yè)的價值源和現(xiàn)金流增長源，提高現(xiàn)金流的使用效果，實現(xiàn)企業(yè)的長期健康發(fā)展。

（二）加強現(xiàn)金動態(tài)管理，加快周轉，提高資金使用效率

現(xiàn)金周轉過程是動態(tài)的，因此對現(xiàn)金流的管理也應該是動態(tài)的，企業(yè)應建立基于現(xiàn)金流的預算控制系統(tǒng)，通過編制企業(yè)現(xiàn)金預算，對經(jīng)營活動中現(xiàn)金周轉的各個階段都制定詳細的預算并進行有效的控制，及時發(fā)現(xiàn)各個階段出現(xiàn)的問題并進行調(diào)整，保證經(jīng)營活動順利進行。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應該加強對現(xiàn)金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識，追求效率保持高速周轉的企業(yè)才能持續(xù)快速的增長。快速周轉模式不僅能使企業(yè)有效規(guī)避市場風險，而且盡管高周轉犧牲了單個項目利潤率，但事實證明高周轉帶來的資本收益水平提升遠遠超過單個項目的利潤率損失。當前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業(yè)加快周轉，提高資金的使用效率。

（三）實現(xiàn)多元化融資

資金鏈安全作為企業(yè)價值增長的重要保障一直倍受關注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關閉了包括股權和債權在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道，企業(yè)從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調(diào)控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導致房地產(chǎn)企業(yè)進入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的好轉，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發(fā)企業(yè)籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的大量要求，因此，融資創(chuàng)新，尋求新的融資渠道將是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。企業(yè)可以探索合作開發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，還可以加大對新型房地產(chǎn)基金、海外融資等創(chuàng)新融資渠道的關注。

合作開發(fā)可以變相融資，達到雙方共贏的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應的經(jīng)營收益。而且合作開發(fā)可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來規(guī)模效益，有效分散市場風險，合作雙方共同開發(fā)、共擔風險、共享收益。房地產(chǎn)信托投資可以吸引大量的社會閑散資金，融資效率較高，而且房地產(chǎn)信托受到嚴格的政府監(jiān)管，安全性較高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進國外的先進經(jīng)營理念和更嚴謹?shù)馁Y金運營方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業(yè)的優(yōu)勢開拓海外融資渠道。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和抗風險能力都有一定的強化作用。

（四）強化企業(yè)危機意識，提高企業(yè)經(jīng)營能力

由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況變差，生產(chǎn)經(jīng)營能力難以在短期內(nèi)得到有效的改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該強化危機意識，加強抗風險能力，提高自身的經(jīng)營能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規(guī)模和土地儲備取勝的時代已經(jīng)遠去，房地產(chǎn)企業(yè)不能再冒進經(jīng)營，應合理控制土地占用量，謹慎拿地，經(jīng)營理念也應該從“土地為王”回歸到“現(xiàn)金為王”，確保經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，這才是企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基。

居高不下的房價，讓許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應謹慎拿地，加快項目的開發(fā)進程，對庫存商品房做好各項促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價風險，從而提高存貨周轉率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加快銷售回款的進度，確保資金及時到賬，縮短應收賬款的周轉時間。

（五）實施品牌創(chuàng)新，形成核心能力競爭優(yōu)勢

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭模式正在發(fā)生轉變。由依靠土地升值發(fā)展到產(chǎn)品競爭，行業(yè)競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉變一方面是因為行業(yè)的成熟發(fā)展，另一方面是因為在政策調(diào)控下房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機需求被抑制，消費者購房行為趨于理性，對企業(yè)品牌、項目品質(zhì)、行業(yè)風險等許多方面的認知能力都有所提升。順應市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉等自身能力的建設上。房地產(chǎn)企業(yè)應該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業(yè)的競爭能力將不僅僅體現(xiàn)在住宅本身，服務配套也將成為客戶購房時重點考慮的因素。企業(yè)要進一步豐富和拓展產(chǎn)品服務內(nèi)容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優(yōu)勢的企業(yè)往往才能更準確地把握市場變動，抓住發(fā)展良機。

參考文獻：

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3.蔣佐斌，魏娟，柯馨.我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務報表分析[J].物流工程與管理，2013，（2）.

作者簡介：

第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱性行業(yè)。近年來，國家多次推出限制房價、提高貸款利率、限制購房等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來，我國對房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步放松了調(diào)控，給企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，但調(diào)控造成的影響短期內(nèi)依然存在。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達到企業(yè)價值最大化的目標，通過預測、決策、計劃、控制、報告和分析等手段全面系統(tǒng)的管理本企業(yè)不同時期現(xiàn)金流入、流出的時間和數(shù)量的活動。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點

相比較一般企業(yè)“貨幣資本實物資本貨幣資本”的資金循環(huán)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)則是“貨幣資本地產(chǎn)資本房產(chǎn)資本商品資本貨幣資本”這樣一個貨幣資金的長期循環(huán)[1]。結合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運行模式，總結房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點包括：

（一）資金需求額大，籌集任務重

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象是房屋土地、大型開發(fā)項目等，高額的地價以及房屋工程造價使得投資數(shù)額少則千萬，多則上億。并且，房地產(chǎn)的開發(fā)項目往往可能不止有一個項目，很可能多個項目同時進行，就更加增大了資金的需求數(shù)額。同資金需求數(shù)額一起增加的是籌集項目資金的難度，一般企業(yè)只有在創(chuàng)立之初或者擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經(jīng)營過程中只需要籌集一部分流動資金來維持企業(yè)的生產(chǎn)運營，即使籌不到資金，企業(yè)只要維持現(xiàn)有規(guī)模也能繼續(xù)生存下去。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌集不到資金面臨的風險很肯是項目終止，其損失的巨大的，甚至可能導致企業(yè)破產(chǎn)。因此相比較一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力非常大。[1]

（二）資金流轉時間長

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈表現(xiàn)為貨幣資金的長期循環(huán)，貨幣資金回收所經(jīng)歷環(huán)節(jié)多、時間長。一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)建設從征地開始，需要經(jīng)歷土地開發(fā)、房屋建設、竣工交付使用等多個階段，通常要花費2-3年甚至更長并且，所開發(fā)的項目只有銷售到一定的數(shù)量之后才能回收成本。因此開發(fā)期長、資金周轉緩慢、回收期長共同導致了房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉時間長的特點。

（三）資金流波動幅度大、分布不均

由房地產(chǎn)資金鏈的結構可以看出，房地產(chǎn)公司開發(fā)項目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個項目，經(jīng)過地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本、商品資本等環(huán)節(jié)，最后從這些項目中回收大量資金。由于回收周期長的特點，很可能某年投入了大量資金，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量為負，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，凈現(xiàn)金流量為正。[2]以萬科2008-2013年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為例，可以看出房產(chǎn)企業(yè)資金流波動幅度大的特點。

（四）資金占用風險大

房地產(chǎn)項目的資金一旦投入就具有了不可移動性。即使企業(yè)所處的內(nèi)部環(huán)境以及社會經(jīng)濟、市場等外部環(huán)境發(fā)生重大變動，也很難進行調(diào)整和改變。[3]這樣資金一旦投入，風險就會隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一般都會借助金融機構以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構或者資本市場出現(xiàn)變動，資金鏈就很容易斷開，從而加劇資金占用的風險。再次，近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策性的調(diào)整，2010年明確了首次購房的標準，2012年央行兩次上調(diào)存款準備金率，首套房優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，利率的上調(diào)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，是的預期收益相對降低。與此同時為了加強房貸風險的防控，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)進行一系列的行政降福，加上人們對房地產(chǎn)投資的理性回歸，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金無法良性循環(huán)，產(chǎn)生財務危機。[4]

（五）現(xiàn)金流量管理涉及的關系復雜

房地產(chǎn)資金鏈的復雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務關系的復雜性。一般企業(yè)的財務關系基本都是圍繞投資者、債權人、債務人、員工、被投資者、企業(yè)內(nèi)部各部門以及國家財政、銀行、審計、工商稅務而展開。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除此之外，在經(jīng)營過程中還要處理與被遷動單位和居民、設計院、施工單位、監(jiān)理單位、委托建房單位、接受由此轉讓土地的單位等機構及個人的關系。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售特點，其余消費者個人的各種預收預付和應收應付關系更加頻繁復雜。[5]

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)有管理體系

現(xiàn)金流量管理的對象是企業(yè)的整個資金價值運動，涉及企業(yè)的每一方面，不僅僅局限于現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金管理是現(xiàn)金流量管理的重要組成部分，但現(xiàn)金管理并不等同于現(xiàn)金流管理。現(xiàn)金流量管理是企業(yè)價值管理的一部分，它以企業(yè)價值最大化為目標，所以現(xiàn)金流量管理必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)。企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的內(nèi)容主要包括：經(jīng)營活動現(xiàn)金流、投資活動現(xiàn)金流和籌資活動現(xiàn)金流。

（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營活動主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發(fā)包工程。轉讓土地、征用土地、批租土地以及購買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：銷售房屋、出租房屋、轉讓土地、提供勞務、稅費返還等；而經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：發(fā)包工程、支付員工工資、征用土地、購買設備材料、支付營業(yè)稅所得稅等。[6]

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理主要包括日常經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理、企業(yè)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量管理、應收賬款管理三個方面。

1. 日常現(xiàn)金流量管理

（1）現(xiàn)金流量的管理。現(xiàn)金流量包括流入量、流出來和凈流量，其反映了企業(yè)現(xiàn)金盈余水平：流入量大于流出量，企業(yè)財務狀況良好，反之企業(yè)則面臨著財務風險。[7]房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營過程中，要對日常現(xiàn)金的流入量和流出量有一定把握，計算出理論上凈流量余額的理想值，編制現(xiàn)金收支計劃、對日常現(xiàn)金流入流出量進行控制，加速流入，合理控制流出。

（2）現(xiàn)金流速的管理。現(xiàn)金流速是指現(xiàn)金投入到回籠的速度，綜合反映企業(yè)經(jīng)營效率與流動資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈長、轉期速度慢的特點，而這些都不利于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營的順利進行。因此為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉速度，加速資金循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)要在：縮短建造交付時間、建立有效的現(xiàn)金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強。

（3）現(xiàn)金流程的管理。現(xiàn)金流程涉及了企業(yè)授權審批制度、職責分工、業(yè)務受理程序以及內(nèi)部稽核制度等，反映了企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流動的程序。房地產(chǎn)企業(yè)由于財務關系較一般企業(yè)要復雜，因此企業(yè)更應該對各個流程進行優(yōu)化升級，確保現(xiàn)金流能安全有限的進行循環(huán)。

2.企業(yè)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量管理

（1）現(xiàn)金流量的預算。現(xiàn)金流量總預算更加著重于規(guī)劃控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營活動，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，而日常現(xiàn)金流量預算著重于合理安排企業(yè)日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流有條不紊、周而復始，從而保障企業(yè)再生產(chǎn)的順利進行，為企業(yè)創(chuàng)造價值提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)在每年年初，應編制資金預算計劃，包括資金預算收入和資金預算支出兩大部分內(nèi)容。其中收入預算的核心內(nèi)容是企業(yè)銷售房屋所得現(xiàn)金凈增加額，支出預算的核心內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅利所需的資金支出。

（2）現(xiàn)金收入的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源主要是由銷售房屋產(chǎn)品產(chǎn)生。因此現(xiàn)金收入管理的重點則應該放在提高企業(yè)銷售變現(xiàn)能力，加強房屋市場反饋功能，制定房屋銷售的最優(yōu)方式，盡量按照社會需要的數(shù)量和質(zhì)量來組織房屋建設和銷售。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)較特殊的銷售方式，應收賬款較之一般企業(yè)數(shù)額巨大，因此催收應收賬款是加強現(xiàn)金收入管理的又一重要內(nèi)容。

（3）現(xiàn)金支付的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構成，加強土地購置款項和工程建筑款項的管理成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付管理的主要內(nèi)容。[8]

（二）籌資活動現(xiàn)金流量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的運用過程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運轉，籌資活動對于房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得意義重大。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的問題是如何多渠道、有效地籌集資金，構建良性資金鏈。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，一般都會借助金融機構以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構或者資本市場出現(xiàn)變動，資金鏈就很容易斷開，使得企業(yè)面對的財務風險加劇。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了分散籌資風險、降低籌資成本、提高籌資效率，務必要開發(fā)多渠道的籌資方式，選擇最優(yōu)籌資組合。[9]

籌資包括內(nèi)部籌資和外部籌資，而企業(yè)內(nèi)部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業(yè)自有資金、其他速動資產(chǎn)和近期內(nèi)可回收的應收款項等。自有資金具有無需支付利息的優(yōu)勢，當某一個開發(fā)項目的預計利潤遠遠高于銀行存款利率時，企業(yè)就可以根據(jù)自身能力適時地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現(xiàn)金，還包括信用證、銀行票據(jù)、股票和債券以及各種應收款項等。預售樓宇也是一種重要的內(nèi)部籌資手段，一方面預售樓宇可以籌集到一部分建設資金，另一方面也可將一部分市場風險分擔給客戶。利用客戶資金風險小、成本低，是最佳的負債經(jīng)營方案，只要項目能按時交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負債償還問題。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對銀行等金融機構依賴性過大，其實外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發(fā)行股票、發(fā)行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資、借助有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)等等。在綜合考慮宏觀經(jīng)濟政策、自身特點以及項目特點的情況下，企業(yè)應該打開多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時間，以保證企業(yè)資金投放需求。（作者單位：大連民族大學文科綜合實驗中心）

參考文獻：

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第3篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一項高投入、高風險、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來保證其日常經(jīng)營運轉，現(xiàn)金流直接關乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關注現(xiàn)金流管理，并制定了相應的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要議題之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運營的儲備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項目周期通常較長，成本與收入的變動性較大，成本的變動與實際收益的變動存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應出了企業(yè)的財務狀況與企業(yè)實際業(yè)績間的相互關系。企業(yè)業(yè)績的好壞通常可以從現(xiàn)金流量的財務報表中得到體現(xiàn)。通過企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實地反映企業(yè)的實際業(yè)績。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量相當大。現(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過現(xiàn)金流量表反映，同時，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強的償債能力，企業(yè)管理者此時可根據(jù)投資的需要進行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進行正確的投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標不適應

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。現(xiàn)金流管理沒有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標發(fā)展的高度上來，對現(xiàn)金流管理層次較低，主要關注企業(yè)的日常經(jīng)營活動，如現(xiàn)金預算、日常現(xiàn)金流量、流程與流動速度，追求短期的盈利目標，忽略了現(xiàn)金流管理長期的戰(zhàn)略目標，導致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標脫節(jié)。此外，在土地儲備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地儲備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實。但是土地儲備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長遠來看土地儲備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過度的土地儲備會導致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標背道而馳。

（二）企業(yè)管理層對現(xiàn)金流管理的意識淡薄

通過現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動的相關信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財務管理的理論知識，對企業(yè)財務報表反映的會計信息分析不夠全面，導致其無法在危機關頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業(yè)對房地產(chǎn)的關注，并紛紛對房地產(chǎn)進行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會計、出納等重要職位聘用自己的親屬擔任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過度重視經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)企業(yè)對定期召開的財務大會，在進行預算分析時，過于強調(diào)企業(yè)當期的經(jīng)營利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的財務預算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。

（三）現(xiàn)金流管理體系不健全

現(xiàn)金流管理的最終目標是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的穩(wěn)定性，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費用、營銷費用和財務費用等則是構成現(xiàn)金流出的主要方式。現(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過度追求現(xiàn)金流管理短期目標，忽略了長期的現(xiàn)金流管理。同時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉率低，導致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負值，為企業(yè)未來的發(fā)展埋下了禍根。在實際業(yè)務操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過度重視土地儲備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務活動的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無限價值驅動了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲備，而土地的儲備是需要高成本的，大量的土地儲備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。

（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理過多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財務部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現(xiàn)金流管理的認識不同，存在現(xiàn)金流管理是財務部的職責的認識偏差，導致其對現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機制缺乏事前預測、事中控制與事后分析的有機結合。現(xiàn)金流管理離不開各部門各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無法保障現(xiàn)金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤，并將現(xiàn)金流管理與利潤目標直接掛鉤，對業(yè)績的考核偏重企業(yè)的短期利潤，沒有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無法正常發(fā)放員工工資、沒有資金用以購進原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制偏重于房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制，忽略了項目開發(fā)前期的可行性成本，招投標所帶來的成本與項目設計環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，大部分企業(yè)對日常的成本支出的控制較為嚴格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。此外，國家政策會對房地產(chǎn)業(yè)帶來直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房價的攀升，與此同時，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的人工成本、建筑原材料價格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本不斷上升，房價的下跌與房地產(chǎn)項目成本的上升，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對策

（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標相結合

現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運營低層次的局面。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進行現(xiàn)金流管理時要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對環(huán)境因素進行正確分析，保證現(xiàn)金流動與企業(yè)環(huán)境變化趨勢相吻合。同時，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預算目標要與總公司的預算目標相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務于總公司的現(xiàn)金流管理目標，是對現(xiàn)金流管理體系的補充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應對其子公司的現(xiàn)金流進行實時的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預算不合理，導致子公司資產(chǎn)短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產(chǎn)的企業(yè)應考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時，對于非主營房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風險。

（二）樹立全局觀念，提高財務管理意識

現(xiàn)金流管理是財務管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長在現(xiàn)代管理的時代，應充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應做到：首先，樹立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識，現(xiàn)金流管理是服務于企業(yè)戰(zhàn)略目標的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應局限在企業(yè)項目開發(fā)或日常業(yè)務的某個環(huán)節(jié)，應立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財務部、成本部等部門的工作，提高各部團結協(xié)作的合力，更好地服務于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財務意識，普及財務管理相關知識，提高管理層對財務管理的理論知識與實踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財務報表，對掌握的會計信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財務部、銷售部、工程部等各部門的權責，使其正確履行其權責。針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的要職，應慎用選人政策，嚴格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財務專業(yè)知識與操作實踐能力的人擔任相應的職位，以保證財務管理的順利進行。另一方面要針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特性，有針對性地開展財務知識普及，組織相應的財務理論與實踐的培訓，提高各部門對企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。

（三）完善現(xiàn)金流管理體系

由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的大動脈，完善的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應將現(xiàn)金流管理權集中至財務部門，由財務部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時，根據(jù)業(yè)務規(guī)模在財務部下屬單位設置兩級不同的現(xiàn)金使用權限，按照收支兩條線管理方式嚴格實施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級權限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時限及時收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開展。再者，企業(yè)應加強對現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應的獎懲，以充分調(diào)動各部門積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉疏通渠道。此外，企業(yè)應重視財務信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時跟進房地產(chǎn)項目開發(fā)實施進度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動情況，為企業(yè)財務部及管理者正確分析財務信息提供依據(jù)。另一方面，通過財務信息系統(tǒng)的完善，及時地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進行信息的交流與溝通，跟進資金的流動，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對于房地這樣需要殷實的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔的風險，嚴格把關企業(yè)財務與資金來源狀況，同時，企業(yè)要對現(xiàn)金流進行及時的預測、分析、報告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉顯得十分必要。在現(xiàn)金流預算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項目的周期通常較長，企業(yè)應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴格的現(xiàn)金流預算管理目標，按照年度、季度、月份將目標細化，并定期對短期現(xiàn)金流管理預算進行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應注意如下五個要點：第一，在產(chǎn)品項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門、各組織團體間的相互關系，盡可能完成項目產(chǎn)品的預售要求，盡早獲得預售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應收款項的催收，以回籠房款。第三，提高金融財務風險的預防意識，運用多樣化的付款方式，保證開發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應拓寬融資渠道，避免將風險集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)信譽發(fā)行債券，運用股權或資產(chǎn)轉讓等多樣化渠道進行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際需要，盡量縮短項目施工期限，縮減項目開發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動性，降低企業(yè)不必要的費用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運作，這就要求企業(yè)要對資金的使用進行合理的分配，對后期的項目施工計劃、現(xiàn)金的使用提前預測并進行相應的預算安排。第五，對于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機制。及時對分屬的子公司現(xiàn)金流動進行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權收歸總公司，對其進行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對閑散的資金進行合理的分配與投資，同時為企業(yè)集中財力化解經(jīng)營及財務風險奠定了基礎。

（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關系

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問題，具體應做到如下兩點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個環(huán)節(jié)，不應將成本控制局限于項目的施工階段。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期可行性研究，招投標所帶來的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項成本支出，均應謹慎對待，加強對現(xiàn)金管理的重視程度，對項目開發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進行事前的預測，并給予合理的預算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)應正確對待成本支出與收入的關系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項目的時間安排與項目的金額兩個維度進行開展。根據(jù)項目進展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項目的進展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預算表，對企業(yè)項目的現(xiàn)金流動進行實時的監(jiān)控。同時，財務部應確保項目開展在企業(yè)的資金流動和項目安排的可控范圍之內(nèi)，對于超出的成本進行及時地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問題。

五、結論

現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動率較高。經(jīng)濟快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營與財務風險往往不被重視。現(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。

參考文獻：

[1]陳晨.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題及對策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.

[2]湯長娥.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的風險管理與控制[J].資治文摘，2010（6）：84.