前言：我們精心挑選了數篇優質房產投資的策略文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

一、房地產投資信托概念

房地產投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產或其經營企業為主要運用標的,對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托可滿足房地產業發展的需要,為房地產企業拓展新的融資渠道,并且,依托房地產信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產領域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產信托,可以形成房地產業信托業和投資者多贏的局面。

1、房地產投資信托種類

根據資金投向的不同,REITS(房地產信托)可分為三類:

權益型(Equity REITS)

權益型REITS直接投資并擁有房地產,其收入主要來源于屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款,收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和

抵押貸款利息,以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進行房地產權益投資,還可從事房地產抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產

以此區別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財產信托的結合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權和知情權

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發起人贖回其發行的資產收益憑證。

特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值

普通股價格更多地依靠其現時和預期的收入,與每股的賬面價值關聯程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產的基礎價值。

3、辦理房地產信托企業資質

信托投資公司辦理房地產信托業務時,涉及的不動產經營企業應具備下列條件:

? 條件一:有國家認可的執業資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結構;

條件四:具備足夠的人力、組織及技術資源,其中至少有2人在房地產投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監會要求的其他條件。

二、房地產信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現的,在成立階段,其主要運作流程為:

(1 )評估資金

基金發起人為滿足自身需求,進行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預估所需資金數量,確認選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標的收益性能否達到必要的回報率等。

(2 )接洽承銷商

發起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師

與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題,選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務,并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產顧問公司

若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權利義務關系。

(5) 申請募集

當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進入正式運作階段。該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃,保管機構則依房地產投資信托公司的指示,進行業務操作,執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構處獲得。

2、日本模式

日本信托運作流程為:

步驟一:房地產公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房

地產公司;

步驟二:投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理;

步驟三:信托公司將房地產全部租賃給房地產公司,同時向該公司收取租賃費;

步驟四:房地產公司也可以將房地產轉租給承租人,向承租人收取租賃費;

步驟五:信托公司向投資者發放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監

會經修訂的《房地產投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產信托投資基金(即REITS)投資海外物業的限制,允許房地產基金投資世界各地房地產項目,實際

上就是允許內地或海外房地產商將其在內地的商業地產項目以REITS 形式到香港上市。同時將

REITS 的最高負債比例由總資產的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負債比例,為國際房地產投資機構在香港成立房地產投資信托基金

提供了機遇,也為中國房地產商提供了集資及套現的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設區域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產投資比例至少需占資產凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負債率限制在總資產的45%不享受特定稅收優惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運作模式

(3)香港R E I T S 開放為內地房地產市場帶來的機會優勢

優勢一:對于內地房地產商而言,REIT 是一種全新的經營模式,REITS 的出現可使其從目前單純的房地產開發模式拓展為長期投資模式,以獲取穩定的租金收入和REITS 管理費。

優勢二:REITS為內地房產商開辟了新的融資渠道,業主及開發商可以REITS的形式重組其房產物業,從而改善資產負債表及增強資金的流動性。

優勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優勢。

優勢四:HK-REITS 的上市為內地房地產商提供了面向國際資本市場融資的契機。

優勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產或劣質資產的變現捷徑,它的出現有利于減少房地產市場的投機成分,促進市場的長期穩定發展。

優勢六:香港發行REITS的經驗可供內地借鑒,對內地房地產商來說影響深遠,將有利于促進內地房地產市場的長期穩定發展。

4、內地房地產信托運作模式

(1 )傳統貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產公司就項目融資與信托投資公司達成一致;

第二步,就信托產品的設計與發行獲得有關政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發行信托憑證;

第四步,信托公司將發行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產項目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優點

管理比較簡單,收益比較穩定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風險,并將嚴格對項目的基本素質的要求。

(2 )股權型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產企業注資,持有房地產企業部分股權,房地產企業承諾兩年后以溢價方式將股權回購,這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀星城項目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權投資的方式向房地產公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產公司的股權,但該等股權的性質類似于優先股,即對于公司的日常經營、人事安排等沒有決定權(可能具有建議權、知情權、否決權等其他有限的權利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權委托原有的股東管理,同時,與原股東或關聯方(最好是關聯方)簽署股權回購協議。為了確保購協議的履行,雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發商所持有的全部股權作質押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔保)。

第五步,房地產公司運營開發項目,獲得現金流。

第六步,關聯方(或原股東)從房地產公司處獲得相應的資金,回購股權,信托融資過程結束。

②模式優點

能夠增加房地產企業的資本金,促使房地產企業達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念,只要求在階段時間內取得一個合理回報,并不要求與開發商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發商股本金的要求,開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

三、房地產信托優勢分析

1、REITS 自身優勢

(1 )具有流通性與變現性

由于房地產本身的特性,導致交易過程需要借助中介機構,不但費力,且轉移手續繁雜,變現性差,從而使得投資者具有極高的流動性風險。REITS是以證券化方式來體現房地產的價值,證券在發行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統房地產不易脫手的顧慮。

(2) 專業化經營

由于REITS經營權與所有權高度分離,通過專業化的經營管理,可以使房地產營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產專業投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經營或間接融資方式投資于房地產市場,有效地結合了房地產市場和資本市場。通過這兩個市場的結合,有助于房地產商在大規模房地產開發中的資金取得,加速資本積累,促進土地的有效利用。

(4) 投資風險分散

由于房地產投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進行多項房地產開發計劃,造成風險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外,也可以在法律規定范圍內從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。

(5) 正確引導房地產市場機能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關法規的嚴格限制,其目的在于預防房地產短線交易的投機行為,使資金的投入

能促進房地產的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設計劃進行融資,既可順利推動建設,也可使投資大眾分享公共建設投資成果,且經由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達到以有效率的證券市場來監督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發揮,增加社會福利。 2、商業地產開發REITS 融資優勢

通過REITS 方式融資,對商業地產開發商而言具有以下幾個方面的明顯優勢:

(1) 可用以融資的物業范圍寬廣

任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業可融資金額從3億元起,根據物業實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風險分散

將房地產行業金融風險分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業抵押貸款金額,交易價接近資產價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業物業業主一般僅能獲得相當于物業價值60%~70%的資金。REITS 則是根據市場標準綜合物業整體考慮,對物業進行整體定價,吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業,比如,華銀控股可以協助業主,以業主為發起人將其資產在境外上市。對于規模較小的物業,華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業業主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。

(7) 節稅

REITS融資具有不可替代的節稅優勢。

(8) 提高企業知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽,擴大行業內和國際上的影響。

(9) 有助企業經營管理規范化

由于上市過程中的各個環節都要求信息公開,管理規范,通過REITS運作可以帶動企業完善治理結構,規范經營管理。

第2篇

【關鍵詞】 固定資產投資 審計 風險 防范

審計風險貫穿固定資產投資的全過程，造成審計風險的原因主要是有以下一些方面：審計人員的風險意識薄弱、審計方法和技術不專業以及審核機構不健全。有效的對審計風險進行防范有利于投資的健康發展。

一、固定資產審計的概述

固定資產的投資審計是我國審計監督體系的一個重要部分，它主要是指審計機關根據國家相關的法律法規以及政策制度，對固定資產投資的項目財務收支的真實性、合法性等效益進行監督和評價的過程。

二、固定資產審計風險的定義

根據審計風險的定義，通常可以把審計風險劃為兩部分，即廣義風險和狹義風險。其中廣義風險主要是針對審計職業風險來說，內容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計過程中由于本身的缺陷會造成審計的結果與現實有差異，導致損失或者有可能導致損失;公司由于自身管理經營不當造成公司無法清償債務、破產;審計人員以及審計組織不夠專業造成的審計營業風險。狹義的審計風險主要是來自于審計的從業人員造成的，在審計中沒有及時發現其中嚴重的錯誤造成的風險;錯誤判斷帶來的風險。固定資產的投資過程中若不采取合理的辦法來進行控制，會出現很大的差錯，審計是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風險，后者屬于控制風險，二者相互關聯。所以審計人員應該擁有專業的審計專業技能，對投資風險做出準確的判斷，制定相應措施來降低風險。

三、固定資產投資審計風險的形式

前文也有提到，固定資產審計這項工作非常復雜，需要大量資料和數據來實現，所以會受到各種因素的影響，這就導致了不同程度以及不同形式的審計風險形成。通過大量研究得出審計風險的形式主要有以下幾個方面。

1、審計的方式有缺陷

在固定資產投資的審計過程中，通常會采用分析復核法和審計抽樣法。對于分析性復核，大量運用會造成很懂分析性復核風險，增加了審計風險的內容;對于抽樣調查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結果通常都是不準確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計結果。

2、審計單位不配合

在對固定資產投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據。如果審計單位不配合，提供的資料不全面、不真實，那么審計人員的判斷也會有誤，對于固定資產投資的審計就沒有真實性可言。

3、審計人員專業度不高

主要是說審計人員自身的專業知識以及技術水平有限，沒有辦法發現在固定資產投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。

四、固定資產投資審計風險形成的原因

1、審計風險意識淡薄

在固定資產的審計中，產生風險的原因是多種多樣的，審計人員的風險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產投資的審核具有復雜性，所以需要審計人員擁有很高的風險意識，并時刻保持著對風險的警醒。但是在實際生活中，對于固定資產投資的審計人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據我國現有的審計發展狀況來推斷，由于審計人員意識淡薄引起的審計風險時常發生。例如，在固定資產投資項目現場取證時，審計人員就沒有及時對固定資產的投資施工單位或者監理單位進行現場簽字確認，沒有對固定資產投資中所使用的物資價格進行一個審核和確定，從而導致了最后的審計沒有充分依據而出現缺陷。所以如果在審計中，審計人員沒有高風險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計過程中的高風險。

2、審計方法和技術缺陷

當前由于市場機制還不夠健全，所以固定資產投資審計工作的技術和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計風險的發生。主要有以下幾個方面。

（1）固定資產的審計通常情況下都是簡單的“就項目審核項目”，內容主要是側重于微觀層面，而不是對所獲得審計資料進行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產投資提出可行性的建議和審計方法。

（2）現有的固定資產審計內容還是以傳統的方式來尋找審計過程中所出現的紕漏，審計的重點是真實性和可靠性，在固定資產的投資中發現其違紀違法的內容仍是審計過程中的主要內容。但是，就現在的經濟環境而言，固定資產投資效益審計以及全過程審計成為未來的主流發展，但是現有的審計方法不能滿足審計實際的發展需求。

3、參建方責任機制不健全

固定資產的投資涉及很多責任方，所以參建方的責任機制是否健全將會影響到審計風險。在我國現有的固定資產投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產投資參建方責任機制都不完善和健全，很容易誘發導致風險因素。理論上來說，建設方應該對固定資產的全過程進行管理負責，設計方應該對建筑的可行性和實施性負責，監理方要對現場的施工情況進行監督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實性。如果各個參與建設的合作方都能明確自己的責任，這就有效的減少了審計風險的發生。但是在固定資產投資過程和實施過程中，經常會出現合作方自顧自的行事，管理不規范、資料不完整進而導致了固定資產的投資風險。

五、固定資產投資項目審計風險的應對措施

1、強化審計人員的風險意識

為了應對審計人員風險意識薄弱而導致的固定資產投資風險，審計人員應該在對固定資產投資審計之前就樹立好風險意識，對審計風險有一定警惕性。首先，審計人員應該清楚地了解自己所要審計的固定資產的具體資料，以及明確自己在審計中所需要承擔的責任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產投資的審計工作，尤其是將固定資產投資的審計規范化和標準化符合相關的要求和程序。其次，更要對固定資產做風險評估，審計人員應該對可能造成固定資產投資審計風險的因素進行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計中的風險發生，也能夠在突發性的風險中快速做出決策。在風險評估中，可以采取風險的大小來合理安排審計項目的先后順序，確定審計工作的重點，明確降低固定資產投資審計的風險方法與措施，這樣有利于審計人員在后期對于固定資產投資風險的審計工作的有效防范。

2、完善審計的方法和技術

隨著經濟與技術的發展，現有的很多固定資產投資審計都沒辦法滿足固定資產投資的審計任務，不能適應多變的經濟環境，審計難度大幅增加。由于審計具有審計范圍大、審計內容多、審計時間長等特點，從而導致了固定資產的投資審計方法相比較一般的審計項目更加復雜，且技術要求更高，所以對于完善固定資產投資審計的技術和辦法刻不容緩。對于固定資產投資審計的改進方向，根據現有的固定資產投資審計辦法的基礎上進行完善和改變，將原有的審計辦法轉變成以對內部控制系統為基礎的抽樣審計，借助該控制系統的評價結果來確定審計工作的重難點。加強投資方內控制度建設，同時要進行充分的分析測試，根據分析結果擬定審計計劃、實施審計具體工作、得出重要的結論，最后在審計程序中把風險因素列入進去。

3、控制來源于各個參建方的風險

實踐證明，固定資產的投資審計和其他項目的審計明顯不一樣，這就要求我們區別對待，一般的財務審計主要是根據材料來做出審計意見，而對于固定資產投資審計不僅要對資料進行審計工作，同時也要對工程現場實物方面進行審計。所以在進行審計的時候，需要各個參建方提供真實有效的數據，審計人員根據自己的專業經驗對參建方提供的資料進行專業綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計人員也沒有發現就會導致審計工作誤判，從而不能提出可行性的審計意見，所以審計機構應該督促參建方提供真實可靠合法的資料。嚴格要求固定資產投資的建設方對自己提供的資料負責，并簽訂承諾書，若出現資料的不真實性，切實追究有關人員的責任。

4、做好投標招標的工作

對于固定資產投資審計而言，由于工程施工招投標審計為事后審計，加上違規手段隱蔽，往往存在較大的風險，這就要求在審計過程中更加注重審計程序到位，掌握招投標審計的重點和方法。

根據招投標工作流程，工程項目招投標審計主要分為三個階段：工程施工招投標審計、開標評標以及定標審計，簽訂合同審計。其中工程施工招標審計是最為重要的一個環節，應重點關注招標的合法性，關注建設項目是否符合招標條件，主要審計初步設計及概算、招標范圍及方式，審計招標人是否具有編制招標文件和組織評標的能力;關注招標文件及投標文件，重點審查是否存在招標人以不合理的標段或工期限制或排斥投標人現象，以及是否存在哄抬標價或泄漏標底現象。開標評標以及定標審計重點關注開標過程是否符合程序，避免虛假評標現象出現。簽訂合同審計重點關注合同主要條款是否與中標文件中內容一致，有無實質性變更，避免中標方違規將項目主體分包的風險。

5、開展合同審查實施

加強審計人員的法律意識，針對合同條款是否嚴密規范做審查，關注相關文件審查的先后順序，規定雙方應該承擔的義務以及權利，對風險做好明確規定。針對一些工期較長的合同，應定量做好風險范圍的約定。加強對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導致的糾紛問題。

六、總結

固定資產投資是項龐大的工程，涉及單位多、建設內容廣、項目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計工作的難度。再加上各種因素的影響，審計過程中難免會出現各種各樣的風險，就更要求審計人員給予高度的重視，在審計過程中時刻有風險意識，并采用科學合理的方法進行固定資產投資的審計工作。

【參考文獻】

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[3] 張文利：固定資產投資審計的風險與防范[J].江西審計與財務，2002（z1）.

第3篇

房企缺乏業務風險管理人才近幾年來,隨著我國房價的高企,我國房地產企業的業務發展非常迅猛,房地產項目開發遍及全國各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產企業在全國各大中城市不斷布點,下設子公司不斷開發新項目。雖然大型房企的管理房地產開發經驗比較充足,管理比較完善,員工隊伍經驗比較豐富,但不是企業規模越大越好。企業隨著規模的擴大,可能會導致規模不經濟,這主要是由于企業項目的盈利性不同、企業內部協調和管理更加復雜、項目的跟蹤和監控的難度大。通過市場增長率-相對市場占有率兩個維度來分析經營業務,可將企業業務分成四類,分別是明星類、金牛類、問號類和瘦狗類業務。對于不同的業務,企業應該采取不同的管理策略。金牛類業務,市場占有率較高,這是企業的主要資金來源,但市場增長緩慢,企業的投資不用太大;明星類業務,市場占有率較高,能回收大量資金,同時市場增長較快,為了保持在市場中的優勢,企業需要加大投資;問號類業務,企業要進行有效分析,選出一部分業務投入大量資金,促使其發展成為企業的明星類業務,對于無力推進的業務,企業應該放棄;瘦狗類業務,市場占有率和市場增長率均很低,企業沒有必要繼續投資。房企應通過定期召開各地子公司負責人參加經營形式分析會等形式,及時了解一線市場狀況,統一思想和行動;可以根據正常的市場變化及時調整項目開發計劃和產品結構,確保公司產品符合市場需求。我國房企目前比較缺乏業務風險管理人才,在企業規模持續擴大和業務范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風險控制、項目管理方面的人才,從而幫助企業在投資、成本控制、財務管理、質量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個業務環節制定相應的制度體系,分析經營業務的盈利狀況;幫助企業控制區域公司數量,由已進駐城市負責周邊新進入城市的管理,對經營業務進行有效取舍;幫助企業加強信息化建設、改進管理方法,逐步建立起財務、成本管理、銷售、人事四大信息系統,并在此基礎上開放統一的信息化管理平臺,提高業務的規范性和信息傳遞的及時性,對企業項目進行有效管控。

對房地產企業人力資本投資問題的對策

因為人力資本投資回報期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強,人力資本投資需要不斷地、持續地進行。因此,作為高度追逐利潤的房地產企業,對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產企業人力資本投資的不確定性進行有效的預測和預防,很難激勵房企進行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機制1.房企人力資本投資的法律保障房地產企業的流動性一直高居各行業的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規定年限內不能在本行業就業。但是,我國執法監督存在極大問題,違法不糾的現象普遍存在,導致同行業跳槽的現象非常普遍,我國房企真正使用“競業限制”的法律,對跳槽員工進行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產企業必須具備強烈的法律意識,保護自己人力資本投資的效益和成果。同時還必須與員工簽訂相關競業限制、保密和賠償協議,以保護房企的人力資本投資正當權益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產行業營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產企業,中小型房地產企業遭遇人才瓶頸,房地產企業挖人力度空前激烈,為了保護房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據協議要求司法保護。這樣,可以在房地產企業剎住這股歪風,防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業和保密協議,攜帶商業秘密跳槽,給房企帶來巨大的經濟損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經濟效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業限制”和合同的保密協議的法律保障機制只是一種比較消極的做法。房地產企業如果要在市場競爭當中具備競爭優勢,必須要有積極、主動的激勵員工機制才行。薪酬制度是房企激勵員工的一項最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產企業不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當然也就不同。所以,房地產企業必須要對企業的各部門及其崗位進行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標準,即工作崗位說明書。以此進一步形成房企人員招聘、員工培訓、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業高層的充分重視和支持,同時工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進來。房企一定要根據企業的需要數量和標準展開人員招聘工作,“一個蘿卜一個坑”,企業一定要堅持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標準。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時一定要注重員工的價值觀是否與企業相一致,只有與企業有共同想法和理想的員工,才會真正將企業當作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實際表現作為考核的依據。很多房企比較偏重于對員工績效結果的評估,而忽視對員工績效的管理。績效管理強調,房企必須要有員工一起制定員工績效的目標,隨時與員工進行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進的計劃。這樣,員工在房企的表現才是可持續的。保利地產非常注重公司人力資源的培養,認為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰略,將公司人力資源培養分為專項技術培養、房地產業務培養、職業精神培養和企業文化培養四部分。并且啟動公司內部培訓師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓,公司高管直接加入到新進員工的培訓行動之中,并強化薪酬激勵機制和內部獎懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現在,很多房企比較重視企業文化的建設,企業文化的核心是價值觀認同。企業文化是企業的軟實力,對企業員工會產生巨大的導向作用、約束作用、凝聚作用和激勵作用。必須要明確的是,建設企業文化不僅僅是企業文化部門的職責,是企業高層職責,是企業管理層的職責,更是企業所有員工的職責。只有企業高層重視企業文化,企業文化才能被員工認同,調動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業的價值觀只能通過制度規范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業所期待的,怎樣的行為是企業所不允許的。因為不同的人有不同的想法,只能通過制度才能將企業的價值觀流淌在員工的血液當中,逐步變成為每位員工的行為習慣。先進的企業文化一旦形成,就會為房企的持續、穩定發展奠定堅實基礎。恒大地產通過對排球和足球的持續投資,使恒大地產的艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線,拒絕利益誘惑,堅持以專業能力從市場獲取公平回報,致力于規范、透明的企業文化建設和穩健、專業的發展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準則上的表現,萬科載譽不斷。萬科公司的定位是:做中國地產業的領跑者。萬科強調對內平等,對外開放,致力于建設“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業文化備為業界所推崇。房地產企業人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學體制科學的決策建立在對企業外部環境和內部環境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關鍵。房企在了解外部經營環境的基礎下,房企必須對自己的員工進行摸底,要清楚了解企業現在員工的狀況,人是多還是少,哪個崗位人多,哪個崗位人少。現有的員工的質量和數量能否滿足企業發展的需要,只有這樣,房企才能進行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風險。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統的、完全依賴決策者個人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統,建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產通過社會招聘、接收大學生、內部培養、海外引進等方式整合高素質的人力資源,形成了一支年輕化、高學歷、高素質的學習型管理團隊,提高了公司決策團隊的綜合素質,這是恒大連續數年保持高速增長關鍵。廣州富力地產,隨著地產規模化、跨地域發展,面臨的人力資源管理挑戰也越來越嚴峻,由于缺乏科學、高效的人力資源信息化管理體系,導致各環節工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產引入了用友公司房地產管理系統,建立起完善的激勵與平衡機制,充分調動和發揮企業員工的積極性與創造性,充分開發企業人力資源,從而創建出一套先進、科學與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續激勵機制現在的企業都說人力資源是企業的第一資源,但關鍵是要落在實處。知易行難,大多數房企仍然只將公司員工看作是公司機器設備一樣,不停地進行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報。我們應該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電。“充電”就是對人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵、環境激勵、發展激勵、領導激勵等多方面的激勵機制,如下圖,才能促進員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。

幫助總經理個性化改進HR管理績效總經理根據部門實際情況選定5-8個HR目標HR定期給總經理提供數據信息（本部門與公司）•推薦業界優秀人才人；•招聘高級人才到崗人；•部門績效面談覆蓋率；•工作環境指數提高到；•薪酬福利溝通？•關鍵崗位/績優人員流失率；•本人及班子對員工的培訓學時；•本人開發課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標管理目標庫（HR）持續改進（GM）目標跟蹤（HR數據）發展人選定目標（GM）吸引人激勵人保留人圖1人性化的、持續激勵機制合生創展強調結合公司實際情況及市場狀況制定集體的薪酬策略,規定按員工所處級別及承擔職務制訂薪酬,同時也考慮員工的學歷、資歷、技能等因素并考慮生活費用與物價水平、地區和行業工資水平、勞動力市場的供求狀況和公司財務能力、預算控制、薪酬政策、企業規模、比較工作價值、競爭力等。公司的薪酬根據年度通貨膨脹、勞動力市場供求變化、公司當年整體效益等因素進行工資調整。萬科企業員工手冊上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里。”萬科的企業文化一貫是讓職員有尊嚴,把人當作第一要務,員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進而促進了企業人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動契約和心理契約為雙重紐帶的戰略合作伙伴關系房企要真正重視員工,強調房企與員工共進退、共發展,真正關心員工、讓員工感受到企業大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經濟形勢不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環境和生活質量,幫助員工養成良好的生活習慣,提高員工的健康水平,關心員工及其家庭。幫助員工進行職業生涯規劃,延長房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實員工。尊重員工的個性,創建與員工互信的溝通氛圍,培養發展員工的團隊精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對員工的心理期望才能與員工對房企的心理期望達成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關系。從而激活房企員工隊伍,發揮員工的積極性和創造力。房企與員工建立了有效的共生關系,從根本上就防范人才流失現象的發生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應創建學習型組織世界已經進入學習型組織的時代,能創建學習形組織的企業,才是最有活力的企業。我國房企要制定適合自己的戰略,通過自我批評、信息反饋和交流而力求進步,向未來進軍。房企只有敢于否定自我,不斷學習、提高,才能在發現優點和成績同時,發現許多潛藏的弱點。這樣,房企才能在克服弱點和發揮優勢的過程中不斷向前發展。我國房企在充分衡量房地產項目開發過程的各要素之后,應極力在進行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯系,視客戶的支持為自己進步的依據,系統地從過去和當前的研究項目與房地產項目中學習,不斷地進行自我批評、自我否定。還要通過網絡在企業內外建立廣泛的聯系和信任,要求企業經理人員、員工和顧客保持密切聯系,加強互動式學習,實現資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發展戰略,促進公司組織發生變化,保持充分的活力。建立學習型組織,使公司整體結合得更加緊密,效率更高地向未來進軍。例如合生創展公司專門針對大學畢業生開展了一個名為“合動力”的人才培養計劃。第一階段是畢業前實習,主要是公司基礎培訓加崗位體驗培訓。第二階段是入職后培訓,主要是集中到集團一周入職拓展培訓加合生學府E-learning工作標準培訓。第三階段是定崗后一年內培養,主要是職業加油站,專業培訓加指定帶教老師崗位工作帶教培訓。最后是幫助新員工進行職業生涯規劃。合生創展通過這一系列組織學習培訓,培養了一大批符合企業要求的人才,并且奠定了一個濃烈的學習氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。