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第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展對(duì)策

一、商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的概念

商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)是以獲得養(yǎng)老金為主要目的的長(zhǎng)期人身險(xiǎn)，它是年金保險(xiǎn)的一種特殊形式，又稱(chēng)為退休金保險(xiǎn)，是社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的補(bǔ)充。商業(yè)性養(yǎng)老保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人，在交納了一定的保險(xiǎn)費(fèi)以后，就可以從一定的年齡開(kāi)始領(lǐng)取養(yǎng)老金。這樣，盡管被保險(xiǎn)人在退休之后收入下降，但由于有養(yǎng)老金的幫助，他仍然能保持退休前的生活水平。目前商業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)上有兩類(lèi)養(yǎng)老保險(xiǎn)：傳統(tǒng)型和投資分紅型。

二、商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的現(xiàn)狀

近幾年我國(guó)商業(yè)性養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展呈現(xiàn)良好勢(shì)頭。我國(guó)年金保險(xiǎn)業(yè)務(wù)保費(fèi)收入從2002年的382億元，增長(zhǎng)為2009年的840億元，年均增長(zhǎng)12%。截至2009年年底，保險(xiǎn)業(yè)獲得了18個(gè)企業(yè)年金管理人資格，保險(xiǎn)業(yè)受托管理企業(yè)年金基金710億元，投資管理企業(yè)年金基金660億元。然而盡管如此，中國(guó)社會(huì)及養(yǎng)老金覆蓋率仍處于較低水平。2008年全球養(yǎng)老金資產(chǎn)有25萬(wàn)億美元，而我國(guó)還不足2000億美元，占全球養(yǎng)老金不足1%，大大低于我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量占全球7.3%的比例。在我國(guó)超過(guò)一半的中產(chǎn)階層人士愿意建立專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄；70%的人愿意進(jìn)行養(yǎng)老投資。但目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)針對(duì)養(yǎng)老進(jìn)行儲(chǔ)蓄和投資的行為占比很少，養(yǎng)老保險(xiǎn)仍處于初級(jí)階段。整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)，2006年保費(fèi)收入占GDP的比例只有2.8%，人均保費(fèi)僅431.3元，而相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)費(fèi)用占GDP的10%以上，人均保費(fèi)超過(guò)5000美元，即便是印度保費(fèi)的GDP占比也達(dá)到5%，人均保費(fèi)100美元。

三、商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展對(duì)策

（一）轉(zhuǎn)變思想意識(shí)，加大對(duì)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的宣傳力度

轉(zhuǎn)變思想意識(shí)，不僅要轉(zhuǎn)變保險(xiǎn)公司的觀念，還要轉(zhuǎn)變個(gè)人的傳統(tǒng)思想理念。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，首先必須充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)養(yǎng)老的廣闊前景及其到來(lái)的巨大商機(jī)，在做好市場(chǎng)調(diào)研的前提下，細(xì)分市場(chǎng)，制定出一個(gè)具有全局性，系統(tǒng)性，長(zhǎng)期性，風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)變性的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變僅僅是依靠收取管理費(fèi)用，擴(kuò)大公司規(guī)模等手段攤低成本獲得利差的經(jīng)營(yíng)模式；其次，確定商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的戰(zhàn)略任務(wù)和目標(biāo)，擬定出切實(shí)可行的企劃案，促進(jìn)保險(xiǎn)公司能在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)使商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)獲得持續(xù)不斷的發(fā)展。對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，國(guó)家和保險(xiǎn)公司必須加大商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的宣傳力度，改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的養(yǎng)老觀念，增強(qiáng)個(gè)人自我保障和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，將自保資金轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司，享受養(yǎng)老保障的利益，提高保障水平。

（二）完善商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的稅收性政策制度

商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的推動(dòng)力，很大程度上源于企業(yè)和居民個(gè)人的避稅需求。在國(guó)外，人們形象地稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)所享受的稅收優(yōu)惠為“避稅所”，因此，在考慮財(cái)政收支的情況后，加大稅收優(yōu)惠的力度，必然將促進(jìn)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展。拿企業(yè)年金來(lái)說(shuō)，在企業(yè)年金的繳費(fèi)階段，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般規(guī)定15%左右的保險(xiǎn)繳費(fèi)享受稅收優(yōu)惠，例如德國(guó)為10%，美國(guó)為15%，加拿大為18%，而我國(guó)僅為4%。結(jié)合近幾年我國(guó)企業(yè)職工平均工資增長(zhǎng)加快的實(shí)際，我國(guó)有必要提高此優(yōu)惠比例進(jìn)行保險(xiǎn)稅制改革。既要考慮我國(guó)稅制的實(shí)際情況，又要向國(guó)際慣例靠攏；建立公平的市場(chǎng)環(huán)境，使本國(guó)保險(xiǎn)公司能與跨國(guó)保險(xiǎn)公司進(jìn)行公平的較量；我國(guó)稅收制度改革必須朝有利于強(qiáng)化本國(guó)保險(xiǎn)的償付能力，扶持本國(guó)保險(xiǎn)公司的方向發(fā)展；必須有利于引導(dǎo)居民的保險(xiǎn)消費(fèi)，拉動(dòng)保險(xiǎn)需求，減輕政府的社會(huì)保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；必須根據(jù)不同險(xiǎn)種的貢獻(xiàn)程度實(shí)行差別稅率，調(diào)整稅基。

（三）創(chuàng)造符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，改變傳統(tǒng)的銷(xiāo)售模式，改善服務(wù)

保險(xiǎn)商品是實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，要打開(kāi)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)，一方面必須要有多種年金保險(xiǎn)的產(chǎn)品，并且，商品要適應(yīng)市場(chǎng)的各種需求，具有適應(yīng)性，可靠性，經(jīng)濟(jì)性。它包括商品的設(shè)計(jì)或更新，商品的包裝，商品的定價(jià)。既要滿(mǎn)足保險(xiǎn)公司盈利的目的，又要兼顧客戶(hù)需求和利益，生產(chǎn)出其保障內(nèi)容各有側(cè)重且能抵御通貨膨脹的新產(chǎn)品，以適應(yīng)大力發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的需要。另一方面，要有靈活多變的銷(xiāo)售策略。大力發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員可分四類(lèi)：一是保險(xiǎn)公司內(nèi)部的銷(xiāo)售人員，二是與保險(xiǎn)公司簽訂合同的保險(xiǎn)人，三是保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人和人，四是保險(xiǎn)公司委托的兼業(yè)人。故此，可以發(fā)展由保險(xiǎn)公司內(nèi)部人員直銷(xiāo)和由保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)以及兼業(yè)人代銷(xiāo)的銷(xiāo)售模式，擴(kuò)展保險(xiǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)渠道。除此之外，還必須要求有完善的服務(wù)。二十一世紀(jì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到市場(chǎng)主體的生死存亡。因此，要大力發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，必須建立健全的客戶(hù)服務(wù)體系和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，從售前到售后，以至終生服務(wù)。

（四）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)的養(yǎng)老保障體系建立的時(shí)間比較晚，商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展的時(shí)間也不長(zhǎng)，積累的經(jīng)驗(yàn)不多。從各國(guó)的歷史進(jìn)程來(lái)看，養(yǎng)老保障體系建設(shè)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治制度和社會(huì)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，在發(fā)展道路的選擇上有許多值得參考借鑒的方面，在發(fā)展階段上存在許多相似之處。因此，發(fā)展我國(guó)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮我們的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，注重借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，才能少走彎路，使之健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳剖建.論商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的若干問(wèn)題[J].上海保險(xiǎn)，1997，（1）.

第2篇

    【關(guān)鍵詞】農(nóng)村 商業(yè)保險(xiǎn) 發(fā)展

    一、目前農(nóng)村商業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn)

    1.機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)快速增加,營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍不斷壯大

    近年來(lái),隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn),眾多的保險(xiǎn)公司在縣域大量增設(shè)分支機(jī)構(gòu),直接向廣大農(nóng)村地區(qū)輻射,帶動(dòng)農(nóng)村保險(xiǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

    2.保險(xiǎn)產(chǎn)品種類(lèi)較多,市場(chǎng)份額相對(duì)集中

    各保險(xiǎn)公司在業(yè)務(wù)發(fā)展中,堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向,適時(shí)推出了多樣化、個(gè)性化的保險(xiǎn)新產(chǎn)品,不斷滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民全方位、多層次的保險(xiǎn)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,縣域保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)累計(jì)開(kāi)辦保險(xiǎn)產(chǎn)品110個(gè),其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)60個(gè),人身險(xiǎn)50個(gè),城鄉(xiāng)之間在產(chǎn)品種類(lèi)上相差無(wú)幾。從保險(xiǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額看,人身保險(xiǎn)占據(jù)絕對(duì)多數(shù),人身保險(xiǎn)保費(fèi)收入一般是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的3—4倍,農(nóng)村市場(chǎng)份額差距略低人身保險(xiǎn)市場(chǎng)以壽險(xiǎn)和分紅險(xiǎn)占比較大。

    3.縣域人身保險(xiǎn)發(fā)展較快,財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)發(fā)展相對(duì)遲緩,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)幾乎空白

    近年來(lái),隨著保險(xiǎn)知識(shí)普及和保險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)力度的加大,農(nóng)村保險(xiǎn)市場(chǎng)得到廣泛拓展。據(jù)對(duì)煙臺(tái)9個(gè)縣市區(qū)的180戶(hù)農(nóng)民問(wèn)卷調(diào)查,有127戶(hù)辦理過(guò)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),另有35戶(hù)有辦理保險(xiǎn)的愿望,分別占調(diào)查樣本的70.6%和19.4%;所辦理的保險(xiǎn)種類(lèi)以人身(壽)保險(xiǎn)和農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)居多,辦有該兩種保險(xiǎn)的分別占全部調(diào)查農(nóng)戶(hù)的45.7%和43.3%,而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)則不足15%。由此可見(jiàn),在現(xiàn)有的保險(xiǎn)品種中,農(nóng)民對(duì)人身健康、養(yǎng)老保險(xiǎn)情有獨(dú)鐘。從煙臺(tái)市保費(fèi)收入的區(qū)域結(jié)構(gòu),也可以看出縣域人壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)呈較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。2006年,9個(gè)縣市全部保險(xiǎn)費(fèi)收入占煙臺(tái)市的比重為51.8%,同比提高4.6個(gè)百分點(diǎn),其中人身保險(xiǎn)占比提高4.7個(gè)百分點(diǎn),財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)占比下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)占比微乎其微,全轄只有1個(gè)縣(市)辦理了農(nóng)作物火災(zāi)險(xiǎn),其他各縣市均未辦理農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

    二、制約農(nóng)村商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展的障礙因素

    1.農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)萎縮,難以滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)發(fā)展的有效需要

    上世紀(jì)90年代中前期,人民保險(xiǎn)公司的各分支機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)設(shè)有農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)科,開(kāi)辦的保險(xiǎn)品種涉及麥?zhǔn)铡⑻厣B(yǎng)殖、水果蔬菜等,但隨著保險(xiǎn)公司的商業(yè)化改革,已不再單設(shè)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)科,并相繼取消了麥?zhǔn)铡⑻厣B(yǎng)殖、水果蔬菜等險(xiǎn)種,目前開(kāi)辦的僅有農(nóng)作物火災(zāi)、冰雹保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)等幾個(gè)險(xiǎn)種,在眾多的近60個(gè)財(cái)險(xiǎn)種類(lèi)中,涉農(nóng)險(xiǎn)種占比不足10%,品種少、份額低。農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)萎縮的主要原因是,農(nóng)業(yè)災(zāi)害多、風(fēng)險(xiǎn)大,出險(xiǎn)后勘查難、賠付率高,與保險(xiǎn)公司的商業(yè)化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)明顯沖突,基于此,諸多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都紛紛退出了農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)。

    2.保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷,與農(nóng)民的支付能力形成較大的差距

    目前大部分保險(xiǎn)公司將產(chǎn)品定位于城鎮(zhèn)市場(chǎng),產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨同性較強(qiáng),普遍缺乏對(duì)農(nóng)村保險(xiǎn)市場(chǎng)的研究和開(kāi)發(fā),少有推出適合農(nóng)民和農(nóng)村特點(diǎn)的保險(xiǎn)新品種。而農(nóng)民與城市居民在收入水平上存在明顯的差異。

    3.業(yè)務(wù)發(fā)展不夠平衡,市場(chǎng)監(jiān)管存在盲區(qū)

    目前,商業(yè)保險(xiǎn)公司在業(yè)務(wù)發(fā)展中存在三個(gè)方面的不平衡:一是地區(qū)間機(jī)構(gòu)設(shè)置存有偏差。二是展業(yè)、理賠質(zhì)量態(tài)度相差迥異。調(diào)查反映,保險(xiǎn)公司普遍存在重展業(yè)、輕理賠的問(wèn)題,對(duì)客戶(hù)投保和繳費(fèi)服務(wù)熱情、不厭其煩,而出險(xiǎn)后理賠時(shí)則手續(xù)繁瑣、條件苛刻。三是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展與市場(chǎng)監(jiān)管不相對(duì)稱(chēng)。諸多保險(xiǎn)公司都實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制,營(yíng)銷(xiāo)人員良莠不齊,為了提高業(yè)績(jī)而進(jìn)行不實(shí)宣傳甚至相互詆毀的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,不同程度地破壞了正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序,導(dǎo)致出現(xiàn)大面積的退保問(wèn)題。

    三、我國(guó)農(nóng)村商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展的建議

    1.建立適合農(nóng)村特點(diǎn)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系鑒于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性和商業(yè)保險(xiǎn)公司的盈利性特點(diǎn),建議盡快成立政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司,推出農(nóng)、林、牧、漁業(yè)各具特色的保險(xiǎn)品種。在目前情況下,為提高農(nóng)民和保險(xiǎn)公司辦理農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的積極性,增強(qiáng)農(nóng)業(yè)的保障功能,可采取政府扶持與商業(yè)運(yùn)作相結(jié)合的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)模式,在兩個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮政府的扶持作用:入保環(huán)節(jié),按照保費(fèi)的一定比例對(duì)農(nóng)戶(hù)予以補(bǔ)貼;出險(xiǎn)后的理賠環(huán)節(jié),按照賠付額的一定比例對(duì)保險(xiǎn)公司直接補(bǔ)貼。

    2.規(guī)范商業(yè)保險(xiǎn)公司對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)機(jī)制加強(qiáng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),為保險(xiǎn)業(yè)提供了新的機(jī)遇,開(kāi)辟了廣闊的市場(chǎng)空間。一是加快農(nóng)村保險(xiǎn)產(chǎn)品研發(fā)。結(jié)合農(nóng)村實(shí)際,有重點(diǎn)地改造現(xiàn)有保險(xiǎn)產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)推廣新產(chǎn)品,滿(mǎn)足農(nóng)民低保費(fèi)、低保障、廣覆蓋的保險(xiǎn)需求。二是加強(qiáng)農(nóng)村保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。合理調(diào)整農(nóng)村保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的布局,在網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置上應(yīng)適度向偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)傾斜,增強(qiáng)對(duì)農(nóng)村保險(xiǎn)市場(chǎng)的輻射和帶動(dòng)作用。三是強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍培訓(xùn)和管理。營(yíng)銷(xiāo)人員是體現(xiàn)保險(xiǎn)公司形象、開(kāi)展對(duì)外宣傳的窗口,對(duì)其培訓(xùn),既要具備精良的展業(yè)技巧,更要具備過(guò)硬的職業(yè)操守;對(duì)其考核,既要注重保費(fèi)收入增量,還要考慮保戶(hù)資源的穩(wěn)定性。

    3.健全農(nóng)村保險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。首先,引入同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)督機(jī)制。在目前的監(jiān)管體制下,監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加大引導(dǎo)力度,鼓勵(lì)各保險(xiǎn)公司逐步向農(nóng)村延伸觸角,增加農(nóng)村保險(xiǎn)市場(chǎng)主體。其次,健全保險(xiǎn)協(xié)會(huì)網(wǎng)絡(luò)體系,重視發(fā)揮保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督作用,督促各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守保險(xiǎn)同業(yè)自律公約,對(duì)違法違紀(jì)行為按職能范圍及時(shí)做出處理,切實(shí)維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。再次,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度,建議在地市級(jí)城市設(shè)立保險(xiǎn)監(jiān)管分支機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)縣域保險(xiǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

第3篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策建議

房地產(chǎn)作為關(guān)系民生的重要行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r越來(lái)越值得關(guān)注。近年來(lái)，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，希望借此有效的遏制房?jī)r(jià)的不斷攀升，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性化發(fā)展的道路。經(jīng)過(guò)近兩年多的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施取得了顯著的效果，有效的遏制了西安市場(chǎng)上投資性和投機(jī)性的購(gòu)房需求。

而商業(yè)地產(chǎn)由于不受限購(gòu)令等政策的影響，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辟新市場(chǎng)的香餑餑，本文從目前西安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，分析了商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因以及可能面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，最后提出些許促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

“十一五”期間西安出臺(tái)了一系列招商引資政策，逐步建立起了紅星美凱龍、大唐西市、騾馬市步行街和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展添加了活力。“十二五”期間確立的建立關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，將為西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)遇。

（一）商業(yè)物業(yè)新開(kāi)工面積創(chuàng)新高，成交量大增

從2010年下半年以來(lái)，在住宅市場(chǎng)受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響步步收緊的情況下，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)契機(jī)。特別是浐灞新區(qū)、曲江新區(qū)等新興開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐不斷加快，更是加速了市場(chǎng)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。截至2011年底，西安商業(yè)物業(yè)的成交量達(dá)到87.4萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)到127.5億元，創(chuàng)2005年以來(lái)的新高。

（二）購(gòu)房者投資商業(yè)地產(chǎn)熱情高漲，推動(dòng)商業(yè)用房貸款增速迅猛

由于“限購(gòu)令”的實(shí)施，很多投資性和投機(jī)性的購(gòu)房者沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)商品住宅，他們紛紛將目光投向沒(méi)有受到限購(gòu)約束的商業(yè)地產(chǎn)。從“新國(guó)八條”出臺(tái)前后的個(gè)人購(gòu)房貸款來(lái)看，2010年全年新增個(gè)人商業(yè)用房貸款9.32億元，政策出臺(tái)后，個(gè)人商業(yè)用房貸款迅猛增長(zhǎng)，截至2011年底，全年新增貸款19.44億元，同比增長(zhǎng)了108.62%。

（三）商業(yè)地產(chǎn)用地需求量不斷增大

隨著西安市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)越來(lái)越快，對(duì)商業(yè)用地的需求也逐年提高。從2008年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)用地需求量逐年增長(zhǎng)，截至2011年12月末，商業(yè)用地成交均價(jià)為750萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)為168.34元/平方米，雖然，在2011年，全市土地成交面積受調(diào)控影響大幅下降，但是，商業(yè)用地成交面積在總成交面積中的占比處于不斷上漲趨勢(shì)。

二、商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因分析

西安市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展除了西安市在西北地區(qū)擁有的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和龍頭作用以外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金趨緊以及投資客的不斷追漲也是造成商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因。

（一）西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新亞歐大陸橋中國(guó)段隴海蘭新線上最大的中心城市。在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位，西安的大發(fā)展必將帶動(dòng)整個(gè)西北地區(qū)的發(fā)展，明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有力的促進(jìn)了西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

近幾年來(lái)，西安市不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，逐步形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的“四區(qū)一基地”的開(kāi)發(fā)新區(qū)格局。2009年6月25日，國(guó)務(wù)院《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出了“加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，主力打造西安國(guó)際化大都市”的目標(biāo)這一舉措，為大西安的發(fā)展指明了道路，拓展了空間。隨著各種開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)以及關(guān)天一體化建設(shè)的不斷推進(jìn)和城鎮(zhèn)化的不斷加快，必然為西安地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)拓出更為廣闊的空間。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

國(guó)家不斷頒布實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策有力的遏制了市場(chǎng)上的投資性和投機(jī)性購(gòu)房需求，一些中小開(kāi)發(fā)商逐漸感覺(jué)到住房市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度加大，建設(shè)資金明顯偏緊，特別是一些定位在高端樓盤(pán)、別墅區(qū)樓盤(pán)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出現(xiàn)資金回籠緊張，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的情況。面對(duì)住房市場(chǎng)的不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將發(fā)展項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，謀求在商業(yè)地產(chǎn)中的利潤(rùn)，以期安然度過(guò)難關(guān)。

（四）投資者、投機(jī)者不斷追漲

西安頒布的“限購(gòu)令”并沒(méi)有對(duì)公寓樓、寫(xiě)字樓和商鋪進(jìn)行限購(gòu)。這樣一來(lái)，原先很多將擁有住房作為保值、增值手段的投資者和投機(jī)者再?zèng)]有資格購(gòu)買(mǎi)二套，三套以上住房，而商業(yè)地產(chǎn)等由于不在“限購(gòu)令”的限購(gòu)范圍內(nèi)，在資本的逐利性影響下，投資者就將手中的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)形當(dāng)中也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的隱憂分析

商業(yè)地產(chǎn)的快速建設(shè)和投入市場(chǎng)，并沒(méi)有考慮到市場(chǎng)對(duì)其的接受能力和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需要的后期的運(yùn)營(yíng)能力，在經(jīng)過(guò)近一年多的實(shí)踐證明這種不合理的發(fā)展模式為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下了一些隱患。

（一）商業(yè)地產(chǎn)的集中開(kāi)建，增加了市場(chǎng)消化商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)

商業(yè)地產(chǎn)的集中開(kāi)工建設(shè)和投入市場(chǎng)，一度造成西安市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)供大于求的局面，有資料顯示，截至2011年10月末，西安市商業(yè)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)可售量已達(dá)到476.23萬(wàn)平方米，其中商服用房為343.89萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓為132.34萬(wàn)平方米；而其消化能力卻十分有限，商服用房與寫(xiě)字樓月均銷(xiāo)售量分別為7.27萬(wàn)平方米和5.26萬(wàn)平方米，存量消化周期分別為65.38個(gè)月和18.2個(gè)月。