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第1篇

本文以城鄉一體化的基本認識作為出發點，分析城鄉統一建設用地法律管理制度問題，研究城鄉統一建設用地法律管理制度構建方式方法。

關鍵詞:

城鄉一體化;建設用地法律管理制度;構建

一、引言

城鄉一體化是中國現代化和城市化發展的一個新階段，將城市和農村，農業和工業，城市和農村的村民作為一個整體，統籌規劃的綜合性研究的所有領域，改變二元經濟機構不平等的國民待遇、互補的產業結構，從而使整個城鄉經濟社會全面、協調、可持續發展。

二、城鄉一體化的基本認識

城鄉一體化的理論，是我國在實踐中總結出來的符合中國國情的經濟結構［1］。城鄉一體化是要把城市與鄉村的發展作為一個整體統籌考慮，所以涉及面廣泛，包括政治、經濟、社會、文化、法律等各個方面;城鄉一體化是城市與農村之間雙向互利，幫助農村改變落后的局面。城鄉一體化是用系統全面的觀點來發展，注重城市和農村相互補充的可持續發展。

三、城鄉統一建設用地法律管理制度問題

(一)土地流轉缺乏相應的法律指導和市場配置

隨著科學技術不斷地發展和進步，帶動農業技術的不斷進步，農業產值也不斷增加，再加上城市建設用地不斷擴大，需求農業土地就越加緊迫，進而導致農村土地流轉數量加劇。但是，由于我國法律主張集體建設用地可以在集體成員之間流轉，并沒有規定建設用地的市場化的交易，這就導致土地流轉方式單一，容易產生不規范的土地流轉方式，嚴重損害農民的權益。另一方面，我國法律規定農業用地不得直接上市交易，所有的城市土地都屬于國家所有。中央給各個地方政府劃撥建設用地指標，完全以行政手段來配給土地市場的供給。可見，我國土地流轉也缺乏相應的法律指導和市場配置。

(二)土地產權的主體不夠明確

我國《土地管理法》和我國《物權法》規定，農村集體土地的權利主體是集體所有，從性質上來說，村民委員會不屬于我國對于社團組織分類中的法人一類，它只是一個村民自治組織而己，不是一個能獨立行使權力能力的組織最終，導致農民的所有權地位形同虛設。由于是國家調控集體建設用地的產權，容易導致土地所有權與經營管理權混淆情況出現。

四、研究城鄉統一建設用地法律管理制度構建方式方法

(一)建設用地市場制度人憲需要一個完整的憲法規范體系

因為我國現有的建設用地市場制度的特殊背景因素，土地流轉制度是一個從非常態向常態轉變的市場制度，所以市場制度的核心要素需要現有的法律制度甚至是憲法制度加以確認和強調［2］。城鄉統一建設用地市場制度的核心要素主要包括:類化的市場主體、實質的市場公平和自由、完善的財產保障規范、正當的程序保障。在市場主體角度來說，應該區分為三類主體:作為宏觀調控的政府、作為市場主體的政府、集體建設用地主體。正確的規范作為調控的政府和作為市場主體的政府的關系是最重要的問題，規范的實現首先是要明確政府在兩種主體角色中的地位和權力、權利的界限及其協調，再者對農村建設用地市場主體的傾斜性保護制度也是有效的避免政府在兩種市場角色的轉換中權力濫用的有效制度保障，兩類利益沖突中農村建設用地主體權利優先的秩序構建，也能實現對政府行為的有效約束。

(二)建立市場統一的土地流轉制度

為了實現集體建設用地使用權在流轉方面的規范性，應該在城鄉一體化背景下，在建設用地市場統一的初級階段，就設立土地流轉前和流轉后的監管制度。首先，根據市場需求建立相應的土地供應市場，避免對建設用地供給和需求的混亂局面，應當建立嚴格的資格審批制度。其次，針對土地流轉以及土地權利和土地投資的增值的情況，應該建立健全集體建設用地流轉收益的分配模式，避免分配的不公平、不合理的情況產生。針對建設用地流轉的程序復雜性，可以設立城鄉建設用地市場的中介機構，使得集體建設用地使用權流轉的有序、規范運作。

(三)建立統一的土地產權制度

針對土地產權的主體不夠明確問題，建以保障和維護農民的土地產權和土地權利為核心的法律制度體系，落實農民對土地的各項權利和職責，確認不同主體平等進入權，完善土地統一登記制度，保障集體所有的土地應該享有與國有土地享有平等的權利，都應該享有相同的占有、使用、收益和處分的權利［3］。為確保土地財產權完整性、方便土地權利交易，國家應該為農民土地交易設立相應制度，提供完善的服務體系。建立集體建設用地管理相關制度和監督監管機制，保障土地管理的合理合法。

五、結語

隨著我國法律法規制度的不斷完善，法律體系的不斷構建，城鄉建設用地統一市場逐漸會從建立走向成熟，城鄉建設用地產權制度、建設用地征收制度以及建設用地管理制度也會日趨完善。

［參考文獻］

［1］羅亞海．城鄉統一建設用地法律管理制度構建［J］．求索，2016，04(12):39－45．

［2］黃延廷，張珂．城鄉統一建設用地市場法律制度的構建［J］．江蘇農業科學，2015，03(21):394－397．

第2篇

西安市城市建設綜合開發項目管理暫行辦法修訂版第一章　總則

第一條　為了加強本市城市建設綜合開發項目的管理，保證城市總體規劃的實施，促進城市建設順利進行，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　在本市城市規劃區國有土地范圍內從事城市建設綜合開發和實施綜合開發項目管理，應遵守本辦法。

第三條　本辦法所稱的城市建設綜合開發項目(以下簡稱開發項目)系指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋開發的建設項目。

第四條　西安市城鄉建設委員會是本市城市建設綜合開發項目的主管部門。西安市城市建設綜合開發管理辦公室、西安市外資開發經營房地產管理辦公室(以下統稱市開發辦)具體負責本市城市建設綜合開發項目管理工作。

第二章　開發項目的確定

第五條　開發項目應根據城市經濟發展計劃和城市總體規劃，結合舊城改造和新區開發，按照經濟效益、環境效益和社會效益相統一原則確定。

第六條　綜合開發用地的總體規劃和年度建設用地計劃，由市建委會同市計劃、土地、規劃、房地產等行政管理部門共同擬定，由市開發辦報市人民政府批準后實施。

第七條　開發項目由市開發辦負責會同市計劃、土地、規劃等有關行政管理部門按照聯合辦公、集中審批、分部門辦理的工作原則確定，重要項目須報市人民政府審定。

第八條　開發項目土地使用權出讓前，由市開發辦負責組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建筑的建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》。

《房地產開發項目建設條件意見書》應包括下列內容：

(一)項目性質、規模和開發期限;

(二)規劃控制指標及規劃設計要求;

(三)基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求;

(四)基礎設施和公益設施建成后的產權界定;

(五)項目拆遷補償安置要求;

(六)項目經營方式等。

《房地產開發項目建設條件意見書》的內容作為土地使用權出讓合同的必備條款。

第九條　項目開發單位的確定，應采取招標、拍賣或協議方式進行，以招標為主。

第十條　項目開發單位應在與土地出讓行政管理部門簽訂土地使用權出讓合同后15日之內，到市開發辦備案。

第十一條　開發項目確定后，市開發辦應督促開發單位嚴格按照項目詳細規劃的要求實施，依法保護開發項目所涉及的各方當事人的利益，并應做好開發項目實施過程中的監督、協調管理工作。

第三章　開發項目的實施

第十二條　項目開發實行承包責任目標管理制度，項目開發單位在領取項目批復文件、《房地產開發項目手冊》的同時，應與市開發辦簽訂項目承包責任書。

項目承包責任書包括以下主要內容：

(一)項目名稱;

(二)項目實施單位;

(三)項目占地面積、規劃建筑面積、總投資;

(四)項目建設的資金證明、開戶銀行、資金賬號;

(五)項目實施的規劃要求及配套建設要求;

(六)項目質量保證的要求;

(七)項目開工期限、建設期限;

(八)項目竣工驗收的要求;

(九)項目物業管理要求。

第十三條　開發項目的開發單位應嚴格按項目承包責任書的規定實施開發建設。

第十四條　開發單位應當按照有關規定選擇具有相應資質等級的單位承擔勘察、規劃、設計和施工任務。

第十五條　開發單位必須按照批準的修建性詳細規劃的要求，進行項目及其配套設施建設。

第十六條　因不可抗力或政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的，開發單位應及時向市開發辦申請延期，但延期最長不得超過6個月。

第十七條　開發項目有下列情形之一的，由市開發辦視其情況予以處理：

(一)因國家重點建設或其它特殊需要，項目用地改變用途的，撤銷該項目。

(二)項目已經動工，但因資金短缺，不能繼續建設的，收回項目，調整給其他單位開發。

(三)未按承包責任書規定時間開工或超過本辦法第十六條規定的延期時限實施動遷的，以及拆遷雖已完畢，但超過一年仍未開工建設的，取消開發單位對該項目的開發資格。

第十八條　開發單位的項目取消后，其項目的土地使用權隨之取消，并應按規定辦理有關手續。

第四章　開發項目的管理

第十九條　市開發辦應對開發項目實施的全過程進行跟蹤監督和指導。

第二十條　開發單位應將開發項目實施階段的主要事項和有關行政管理部門對開發單位經營活動的審查、批準、處理意見記錄在《房地產開發項目手冊》中。

開發單位應每半年和按項目各實施階段將《房地產開發項目手冊》送市開發辦核驗。

第二十一條　開發單位必須按季度向市開發辦報送有關統計報表。

第二十二條　符合下列條件的開發項目，可以進行轉讓。

(一)按照國有土地出讓合同，已經支付了全部土地使用權出讓金，并取得了土地使用權證書;

(二)按照國有土地出讓合同的約定已進行投資開發，屬房屋建設工程的，須完成開發投資總額的25%以上;屬于成片開發土地的，須形成工業用地或其他建設用地條件。

開發項目轉讓時，土地使用權也隨之轉讓。

第二十三條　用于居民拆遷安置的建設用地，不得轉讓。

第二十四條　轉讓開發項目按下列執行：

(一)轉讓開發項目前，轉讓方和受讓方必須簽訂書面轉讓合同，合同不得違反國家有關法律、法規和市人民政府有關規定;

(二)轉讓方持項目轉讓合同和有關資料報市開發辦批準;

(三)受讓方應在項目轉讓批準之日起30日內持項目開發批準文件到土地使用權轉讓行政管理部門辦理土地使用權變更登記;

(四)受讓方持土地使用權變更證件與市開發辦簽訂項目承包責任書。原項目承包責任書自行失效。

第二十五條　在項目的開發過程中，開發單位因資金等原因確需與其他開發單位聯合實施的，參加聯合開發的單位應符合國家有關房地產開發企業資質管理的規定。

禁止私下聯合開發。

第二十六條　基本建設項目轉為開發項目的，應報市開發辦批準，并按開發項目的要求補辦有關手續。未經批準，基本建設項目不得轉為開發項目。

第二十七條　開發項目竣工后，開發單位應組織驗收，未經驗收或者驗收不合格的，不準交付使用。

綜合驗收應包括以下內容：

(一)規劃要求是否落實;

(二)配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢;

(三)單項工程質量驗收手續是否完備;

(四)拆遷補償安置方案是否落實;

(五)物業管理是否落實;

(六)其他。

第五章　法律責任

第二十八條　違反本辦法由市建設委員會按下列規定處罰：

(一)違反本辦法第二十條規定，不如實填寫或者不按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的，處以1000元以上10000元以下的罰款;

(二)違反本辦法第二十二條規定，轉讓開發項目的，收回項目，并視情節輕重給予降低資質等級或吊銷資質證書的處罰;

(三)違反本辦法第二十三條規定的，責令改正，處以10000元以下的罰款，并可取消開發資格;

(四)違反本辦法第二十四條規定的，責令限期改正，處以20xx元以上10000元以下的罰款;

(五)違反第二十五條規定，未經批準擅自聯合開發的，處以20xx元以上10000元以下的罰款，并可給予降低資質等級處罰;

(六)違反本辦法第二十六條規定，未經批準擅自將基建項目轉為開發項目的，責令限期補辦項目開發手續，逾期不補辦手續的，取消開發單位的開發資格;

(七)違反本辦法第二十七條規定，未經驗收而交付使用或者驗收不合格而交付使用的，責令限期改正，并可給予降低資質等級處罰。

第二十九條　本辦法施行后，國家法律、法規有新規定的，從其規定。

第三十條　依照本辦法所處罰款全額上繳市財政，并應使用財政部門統一印制的罰沒票據。

第三十一條　當事人對行政處罰決定不服的，可以根據行政復議法和行政訴訟法的規定提起行政復議或行政訴訟。逾期不申請行政復議、不起訴，又不履行處罰決定的，作出處罰決定的行政機關可以依法向人民法院申請強制執行。

第三十二條　開發項目的管理人員玩忽職守、濫用職權、行賄受賄、構成犯罪的，由司法部門依法追究刑事責任;不構成犯罪的，由所在單位或上級部門給予行政處分。

第六章　附則

第三十三條　閻良區、臨潼區、長安區及市轄縣參照本辦法執行。

第三十四條　本辦法自公布之日起施行。

西安市城市建設綜合開發項目管理暫行辦法修訂新內容一、第二十五條第一款修改為：在項目的開發過程中，開發單位因資金等原因確需與其他開發單位聯合實施的，參加聯合開發的單位應符合國家有關房地產開發企業資質管理的規定。

二、第二十七條第一款修改為：開發項目竣工后，開發單位應組織驗收，未經驗收或者驗收不合格的，不準交付使用。

三、第二十八條第七項修改為：違反本辦法第二十七條規定，未經驗收而交付使用或者驗收不合格而交付使用的，責令限期改正，并可給予降低資質等級處罰。

四、刪除第三十四條。

此外，根據本決定對條文順序作相應調整。

第3篇

基本建設項目管理條例

第一章　總　則

第一條

為加強基本建設項目管理，規范建設程序，提高決策水平和投資效益，根據國家固定資產投資和基本建設項目管理的有關要求，結合我部實際情況，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于部機關及部屬事業單位。

第三條

基本建設項目由規劃財務司歸口管理，負責權限范圍內的基本建設項目申報審批工作。駐部紀檢監察和其他有關部門，依據職責分工，對基本建設項目進行監督檢查。

第四條

基本建設項目實行審批制，包括審批項目建議書、可行性研究報告、初步設計。總投資估算在100萬元及以上的新建、改建、擴建、單純購置等國家規定納入基本建設投資范圍的建設項目，應編制項目建議書、可行性研究報告、初步設計。

第五條

投資3000萬元及以上基本建設項目的建議書、可行性研究報告、初步設計(概算)，經我部初審后報國家發展改革委審批;3000萬元以下基本建設項目的建議書、可行性研究報告由部規劃財務司組織審批，其初步設計(概算)報國家發展改革委審批。

部屬事業單位辦公樓建設項目，經我部初審后報國家發展改革委審批。

第二章　項目申報審批

第六條

根據相關規劃，我部建立基本建設項目儲備庫。有基本建設任務的相關單位(以下簡稱“項目單位”)應按照國家有關規定，做好基本建設項目的前期工作，并申報納入我部基本建設項目儲備庫。

第七條

項目單位應委托具備乙級及以上資質的工程咨詢機構，編制項目建議書、可行性研究報告和初步設計，與申報文件一并報送我部。

(一)項目建議書：項目單位根據國家相關規劃、行業政策和自身發展需求，編制項目建議書。其主要內容包括：項目建設的必要性、擬建地點、擬建規模、投資估算、資金籌措以及經濟、社會、環境效益分析等。

(二)可行性研究報告：項目建議書批準后，項目單位應編制可行性研究報告，其主要內容包括：項目概況、建設的必要性、選址及建設條件、規模及內容、工程技術方案、環境影響評價、消防、職業安全衛生和能源節約評價、投資估算及資金來源、經濟和社會效益分析、建設周期和工程進度安排等。落實各項建設和運行保障條件，并按有關規定取得相關許可、審查意見。

(三)初步設計(含概算)：可行性研究報告批準后，應對建設項目技術方案、工程方案的可靠性和投資規模的合理性進行優化和細化。初步設計應符合國家有關規定和可行性研究報告批復文件的有關要求。

第八條

投資概算超過可行性研究報告批準的估算總投資百分之十，或建設單位、建設性質、建設地點、建設規模、技術方案等發生重大變更的項目，應重新編制和報批可行性研究報告。

第九條

根據項目具體情況和審批權限，規劃財務司委托具備相應資質的工程咨詢機構對項目建議書、可行性研究報告和初步設計文件進行評審，根據評審意見，對項目進行初審或審批。

總投資估算在300萬元以下的項目，可直接編制初步設計或實施方案。

第三章　項目實施和監管

第十條

基本建設項目實行項目法人責任制。項目法人對項目建設的程序、質量、安全、進度、資金使用(結算)、決算和竣工等全過程負責。項目法人應根據項目的實際情況組建項目實施機構，建立項目管理制度。

第十一條

基本建設項目執行招投標制。項目單位應按照《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國政府采購法》等有關管理規定，對工程勘察、設計、監理、施工、材料設備采購等進行招標。

第十二條

基本建設項目執行工程監理制。按照有關規定，項目單位應委托具有相應資質的監理單位對建設工程進行監理。

第十三條

基本建設項目實行合同管理制。項目單位應與編制可行性研究報告、初步設計、施工單位及材料設備供應商等訂立書面合同，約定雙方的權利和義務，嚴格履行合同。

第十四條

項目單位應依法辦理相關開工手續。基本建設項目開工應具備下列條件：

(一)已按批準的項目初步設計完成施工圖設計;

(二)年度投資計劃和建設資金已經落實;

(三)項目施工單位和監理單位已確定;

(四)已取得屬地建設主管部門核發的建設工程施工許可證。

第十五條

建立項目建設情況報告制度。項目單位應于每年6月和12月將項目進展情況報規劃財務司。

第十六條

項目單位在基本建設財務管理中應單獨建賬、獨立核算、專人管理，專款專用，不得挪用項目建設資金。違反規定使用項目資金的，按照《財政違法行為處罰處分條例》(國務院令第427號)及相關法律法規，追究有關單位及其責任人的責任。

第十七條

項目單位應根據工程項目簽訂的各項合同和工程洽商協議等，經委托中介機構審核確認后，及時與施工等單位進行工程結算。

第十八條

項目單位應在項目竣工后三個月內完成竣工財務決算編制工作，并報規劃財務司，或由規劃財務司轉報財政部門組織竣工財務決算審批。

第十九條

項目單位應按照國家檔案管理的有關規定，做好項目檔案管理工作。項目竣工驗收前，應進行項目檔案驗收。

第二十條

項目建成后，項目單位應及時組織設計、施工、工程監理等有關單位進行單項工程驗收，并按有關規定，辦理項目竣工驗收備案手續。

項目單位在完成項目單項驗收后，應報請項目審批部門組織竣工驗收，或由項目審批部門委托組織竣工驗收。

建設項目竣工驗收合格后，項目單位應及時組織基建、財務、行政等部門辦理固定資產移交和落戶手續，交付使用。

第四章　附　則

第二十一條

除以上各項規定外，項目單位還應根據所在屬地有關管理規定，辦理各階段相關手續。

第二十二條

利用自籌資金建設的基本建設項目，適用本辦法。

部屬社會團體基本建設管理，參照本辦法執行。

第二十三條

本辦法自之日起施行。《國家環境保護總局基本建設項目管理辦法》(環發〔1999〕266號)同時廢止。

 

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