前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)成本分析方式文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

本文就將具體分析每一種股權(quán)價款支付方式下的稅收成本。

一、現(xiàn)金支付

現(xiàn)金支付即并購方用現(xiàn)金向被并購方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，是公司并購最常見的一種方式，此種支付方式只涉及所得稅和少量的印花稅，不會涉及其他的稅種。

對于并購方，用現(xiàn)金支付股權(quán)價款，相當(dāng)于購買長期股權(quán)投資，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號——長期股權(quán)投資》第四條“以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。”并購方在此過程中只涉及資產(chǎn)賬戶，不涉及所得，也不涉及所得稅，只涉及少量的印花稅。

對于被收購方(本文所談到的被收購方均指企業(yè))，是一項轉(zhuǎn)讓長期股權(quán)投資的行為，其取得的收入在扣除取得該項資產(chǎn)的歷史成本之后的余額計入當(dāng)期損益，影響當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。此外，被并購方也要繳納少量的印花稅。

二、股權(quán)支付

根據(jù)我國稅法，并購方以股權(quán)作為被并購方股權(quán)價款對價的支付方式下，該項交易要被視為兩個平行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，影響雙方的應(yīng)納所得稅額，并涉及少量的印花稅。

在股權(quán)支付方式下，并購方來作為對價的股權(quán)有兩種，一種是并購方發(fā)行的股票，另一種是并購方持有的其他公司的股權(quán)。同時根據(jù)《財政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)所得稅處理若干問題的通知》（財稅【2009】59號）規(guī)定企業(yè)重組的稅務(wù)處理分不同的條件分別適用一般稅務(wù)處理和特殊稅務(wù)處理。

以上兩種股權(quán)支付方式和稅務(wù)處理方式可分別組合，下面將分不同組合具體討論，見表1。

三、房地產(chǎn)支付

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)定，并購方以房地產(chǎn)作為對價支付被并購方的股權(quán)價款，應(yīng)視作并購方向被并購方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及被并購方向并購方轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩個平行交易的方式，雙方都有可能產(chǎn)生損失或所得，從而增加或減少應(yīng)納所得稅額。

對于并購方，除所得稅外，其向被并購方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，收購方應(yīng)按5%的稅率繳納營業(yè)稅，并根據(jù)繳納的營業(yè)稅，繳納城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。除此之外，并購方還要根據(jù)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額繳納土地增值稅。

對于被并購方，除所得稅外，其因接受不動產(chǎn)而應(yīng)依法繳納契稅。

四、貨物類固定資產(chǎn)支付

對并購方，以固定資產(chǎn)的作價與固定資產(chǎn)賬面價值的差額確定當(dāng)期損益，增減所得稅額。同時，并購方銷售自己使用過的固定資產(chǎn)還應(yīng)該根據(jù)固定資產(chǎn)的購買時間（2009年1月1日之前或之后）確定繳納增值稅額，以及由此而涉及的城建稅和教育費(fèi)附加。

對被收購方，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期計稅基礎(chǔ)的差額確定當(dāng)期損益，增減應(yīng)納所得稅額。

五、存貨支付

涉及所得稅問題與上述貨物類固定資產(chǎn)支付相同。

此外，對并購方，因其向被并購方銷售貨物而應(yīng)繳納增值稅，如果該貨物是應(yīng)稅消費(fèi)品，還應(yīng)繳納消費(fèi)稅，以及城建稅和教育費(fèi)附加。

對被并購方，因其向并購方購買貨物，如果從并購方處獲得專用發(fā)票，則可獲得一個可抵扣的進(jìn)項稅額。

六、知識產(chǎn)權(quán)支付

所得稅問題同上。

此外，并購方轉(zhuǎn)讓知識產(chǎn)權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的范疇，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價格的5%繳納營業(yè)稅，以及由此而產(chǎn)生的城建稅和教育費(fèi)附加。

七、債權(quán)支付

并購方若以其持有的對第三方的債權(quán)作價，應(yīng)被并購方要承擔(dān)不能收回債務(wù)的風(fēng)險，債權(quán)往往會折價作價，使并購方形成損失，減少應(yīng)納所得稅額。若是以其持有的對被并購方的債權(quán)作價，則根據(jù)作價與債權(quán)的金額確認(rèn)所得與損失，增減所得稅額。

被并購方根據(jù)債權(quán)的作價與債務(wù)人收回金額或免于支付的債務(wù)金額的差額確認(rèn)損益，增減所得稅額。

八、承債支付

并購方，承擔(dān)債務(wù)的作價額通常與所收購的股權(quán)金額相等，不產(chǎn)生所得。

被并購方，既可能獲得轉(zhuǎn)讓債務(wù)所得，又可能獲得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得，增加應(yīng)納所得稅額。

參考文獻(xiàn)

[1]《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59 號）

[2]《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2010年第4號）

[3]張遠(yuǎn)堂.公司投資并購重組節(jié)稅實務(wù)[M].中國法制出版社，2011.

第2篇

關(guān)鍵詞國際信用；匯率風(fēng)險；外匯期權(quán)組合

作者簡介鄒 靜（1984―），女，東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師，研究方向為國際貿(mào)易實務(wù)、跨國經(jīng)營與管理。？穴江西撫州 344000

基金項目江西省高校人文社科項目“后金融危機(jī)時代中小型外貿(mào)企業(yè)收匯風(fēng)險研究”JJ1205

一、引言

2008年金融危機(jī)以來，美、歐為緩解國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的現(xiàn)狀，利用本幣對外貶值提高本國商品的出口競爭力，并進(jìn)一步施壓人民幣升值，降低對中國商品的進(jìn)口，削弱中國商品在國際市場上的競爭優(yōu)勢。到2013年底，美元兌人民幣匯率已經(jīng)從2007年的7.5215降至6.1932，人民幣累計升值達(dá)21.45%；歐元兌人民幣匯率也在2008年9月破10，并在2013年降至8.5215。另一方面作為中國最大貿(mào)易伙伴國，美、歐自金融危機(jī)以來經(jīng)濟(jì)一直低位徘徊，歐盟更是深陷歐債危機(jī)的深淵，歐美等國商業(yè)信用環(huán)境趨于惡化，不僅在結(jié)算方式上要求中國出口企業(yè)接受賒銷、遠(yuǎn)期結(jié)匯等方式，更是經(jīng)常以各種理由拖欠貨款、延期交付，中國出口企業(yè)不僅面對壞賬損失風(fēng)險，同時必須規(guī)避匯率風(fēng)險。

二、外匯期權(quán)組合

2011年12月1日，銀行開始辦理人民幣對外匯期權(quán)組合業(yè)務(wù)，是繼遠(yuǎn)期結(jié)售匯、外匯掉期交易以及外匯期權(quán)之外推出的又一風(fēng)險規(guī)避工具，為近年來深受人民幣匯率波動困擾的外貿(mào)企業(yè)提供了更多選擇。

外匯期權(quán)組合又可以稱為無費(fèi)用期權(quán)，同時買入及賣出一個期權(quán)，目的是從賣出期權(quán)的收益抵消買入期權(quán)所需付出的費(fèi)用，達(dá)到在無需支付費(fèi)用的情形下，獲得了匯價波動的上下限保證。外匯期權(quán)組合的主要形式包括買進(jìn)看跌期權(quán)，賣出看漲期權(quán)、買進(jìn)看漲期權(quán)，賣出看跌期權(quán)、買進(jìn)及賣出看跌期權(quán)、買進(jìn)及賣出看漲期權(quán)等。從匯率風(fēng)險管理框架的角度，企業(yè)在選擇風(fēng)險管理工具的時候，會考慮企業(yè)自身業(yè)務(wù)需求、風(fēng)險識別能力、風(fēng)險量化以及風(fēng)險管理目標(biāo)等內(nèi)容。假設(shè)企業(yè)都是屬于風(fēng)險厭惡型的，并且企業(yè)基于自身業(yè)務(wù)需求，風(fēng)險管理的目標(biāo)僅限于避險和保值，則企業(yè)傾向于選擇風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合將潛在的風(fēng)險損失封頂。

風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合包括外匯看跌風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合及外匯看漲風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合，前者主要就未來的實際結(jié)匯需求進(jìn)行風(fēng)險控制，后者就未來的購匯需求進(jìn)行成本鎖定。

風(fēng)險逆轉(zhuǎn)是指以不同的行使價格買入看跌期權(quán)和賣出看漲期權(quán)，或者買入看漲期權(quán)和賣出看跌期權(quán)的一種期權(quán)策略。賣出期權(quán)的所得，可以部分或全部用于償付購買期權(quán)而需支付的期權(quán)費(fèi)，因此是典型的零成本期權(quán)組合，即通過將買入期權(quán)的期權(quán)費(fèi)支出與賣出期權(quán)的期權(quán)費(fèi)收入相互抵消，使保值的凈成本為零（或接近于零），從而既能獲得保值的靈活性，又可降低交易成本。根據(jù)外匯管理局強(qiáng)調(diào)的關(guān)于銀行辦理外匯期權(quán)組合的整體性原則，客戶從銀行買入期權(quán)和向銀行賣出期權(quán)是一個整體合約，避免客戶“裸賣”投機(jī)獲利，因此無論將來匯率向什么方向和多大幅度的變動，均可將結(jié)匯或購匯價格鎖定在一個預(yù)先設(shè)置的區(qū)間內(nèi)。在企業(yè)對未來匯率走勢預(yù)期不明確的情況下，采用風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合無疑是一種良好的風(fēng)險規(guī)避方式。

三、運(yùn)用外匯期權(quán)組合規(guī)避匯率風(fēng)險的實例分析

目前我國中小型外貿(mào)企業(yè)遠(yuǎn)期收匯往往以一年期以內(nèi)的居多，筆者將結(jié)合一年期以內(nèi)人民幣兌美元的匯率波動情況，來對企業(yè)選擇匯率風(fēng)險規(guī)避工具的成本進(jìn)行分析。

2013年一年，人民幣兌美元中間價漲幅達(dá)2.67%。雖然2014年人民幣兌美元漲幅減少并開始出現(xiàn)貶值趨勢，但外界普遍預(yù)期人民幣年底破6毫無懸念。對外貿(mào)企業(yè)而言，匯率避險依然是企業(yè)風(fēng)險管理的重中之重。

假設(shè)中國某出口企業(yè)A在2013年7月與美國某進(jìn)口商簽訂一份價值100萬美元的外貿(mào)出口合同，雙方約定以180天遠(yuǎn)期付款交單作為結(jié)算方式，7月當(dāng)期匯率為6.1725。2014年1月美國進(jìn)口商支付100萬美元給A企業(yè)，當(dāng)期匯率為6.1043，如果A企業(yè)未采取任何手段管理匯率風(fēng)險，到1月份企業(yè)實際結(jié)匯610.43萬元，因為美元貶值造成68200元的匯兌損失，如果以5%的利潤率來進(jìn)行計算，企業(yè)會損失利潤的11.3%。

A企業(yè)可以利用外匯看跌風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合來進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避，維護(hù)企業(yè)利潤。企業(yè)向銀行購買100萬美元的美元/人民幣看跌期權(quán)，協(xié)定匯率為1美元=6.15人民幣，根據(jù)半年的期權(quán)合約期限、美元匯價趨疲軟的趨勢，假設(shè)與銀行協(xié)議的期權(quán)費(fèi)為0.1人民幣/美元，則企業(yè)A需支付期權(quán)費(fèi)共計10萬人民幣；同時，A企業(yè)向銀行出售100萬美元的美元/人民幣看漲期權(quán)，協(xié)議匯率為1美元=6.3人民幣，期權(quán)費(fèi)為0.06人民幣/美元，賣出期權(quán)所得為6萬人民幣。為防止客戶因凈收入期權(quán)費(fèi)而進(jìn)行投機(jī)操作，承擔(dān)過度風(fēng)險，客戶賣出期權(quán)收入的期權(quán)費(fèi)往往低于買入期權(quán)支付的期權(quán)費(fèi)。

？穴1？雪6個月后，人民幣/美元價格為6.1043：企業(yè)A執(zhí)行看跌期權(quán)，因為購買期權(quán)而盈利達(dá)（6.15-6.1043）*100萬美元即45700元人民幣，除去企業(yè)因購買看跌期權(quán)而支付的10萬人民幣，A企業(yè)需支付54300元人民幣的規(guī)避成本；另一方面銀行放棄執(zhí)行看漲期權(quán)，A企業(yè)穩(wěn)收6萬元的看漲期權(quán)費(fèi)，企業(yè)因為外匯看跌風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合操作盈利（6.15-6.1043）*100萬美元-10萬+6萬即5700元，基本實現(xiàn)了盈虧均衡，最終企業(yè)在債權(quán)到期時可以收獲615.57萬元貨款，與即期結(jié)算相比僅虧損1.68萬元人民幣，為企業(yè)挽回5.14萬元的匯率損失。

？穴2？雪6個月后，若人民幣/美元價格為6.23，A企業(yè)放棄執(zhí)行看跌期權(quán)，支付期權(quán)費(fèi)10萬元，銀行放棄執(zhí)行看漲期權(quán)，公司穩(wěn)收取6萬人民幣的看漲期權(quán)費(fèi)。公司因為外匯看跌風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合操作支付成本4萬元，A企業(yè)最終可收獲619萬元貨款，因匯率上漲多獲利1.75萬元。

（3）6個月后，若人民幣/美元價格為6.35，A企業(yè)放棄執(zhí)行看跌期權(quán)，支付期權(quán)費(fèi)10萬元，銀行執(zhí)行看漲期權(quán)，A企業(yè)雖然收取了6萬人民幣的看漲期權(quán)費(fèi)，但必須以6.3的協(xié)議價格賣出100萬美元，企業(yè)最終可收獲626萬元貨款，因為購買外匯看跌風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合支付成本為9萬元，因利率上漲多獲利3.75萬元。雖然由于A企業(yè)的判斷出現(xiàn)錯誤，美元/人民幣的遠(yuǎn)期價格反而上漲，致使企業(yè)在理論上虧損增加，但是如例題所示6個月后企業(yè)將收回的100萬美元款項按即時價格結(jié)匯可以完全彌補(bǔ)期權(quán)上的損失。

由上例可見，企業(yè)通過與銀行簽約6個月期限的價格區(qū)間為6.15-6.3元的美元看跌/人民幣看漲期權(quán)組合，如果6個月后市場匯率低于購買的看跌期權(quán)協(xié)議價，企業(yè)有權(quán)以6.15元結(jié)匯；如果市場匯率介于6.15-6.3元之間，企業(yè)可以以市價在銀行結(jié)匯；如果市場匯率高于售出的看漲期權(quán)協(xié)議價，企業(yè)必須以6.3元在銀行結(jié)匯，但依然可以享受匯價上行后的較高結(jié)匯價格，彌補(bǔ)期權(quán)買賣成本。外匯看跌風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合將企業(yè)未來的結(jié)匯成本鎖定在一個期權(quán)協(xié)議價格區(qū)間，未來的風(fēng)險和收益有限，雖然企業(yè)因此被剝奪了匯價有可能上行所帶來的收益，抑制了企業(yè)的投機(jī)意圖，但是企業(yè)可以即期測算出成本和風(fēng)險的上限值，有利于企業(yè)做長遠(yuǎn)的財務(wù)規(guī)劃，對于風(fēng)險厭惡型企業(yè)而言是一個非常合適的匯率風(fēng)險規(guī)避工具。

四、結(jié)論

國家外匯管理局推出的人民幣對外匯期權(quán)組合業(yè)務(wù)能有效幫助外貿(mào)出口企業(yè)鎖定匯率風(fēng)險，比遠(yuǎn)期結(jié)售匯、外匯掉期等工具更具靈活性，企業(yè)可以根據(jù)遠(yuǎn)期匯率實際情況選擇是否進(jìn)行交易，同時風(fēng)險逆轉(zhuǎn)期權(quán)組合也大大降低了操作費(fèi)用，使得風(fēng)險控制成本趨于零成本，對于外貿(mào)企業(yè)而言無疑是理想的風(fēng)險規(guī)避工具，外貿(mào)企業(yè)應(yīng)該將外匯期權(quán)組合業(yè)務(wù)與外匯遠(yuǎn)期結(jié)售匯、外匯掉期結(jié)合使用，從而實現(xiàn)企業(yè)匯率風(fēng)險管理的理想效果。

？眼參考文獻(xiàn)？演

1胡玲燕？熏楊躍勝.外貿(mào)企業(yè)如何防范匯率風(fēng)險的兩類方法J.對外經(jīng)貿(mào)實務(wù)？熏2011，（1）.

2田麗婕.外貿(mào)企業(yè)對匯率風(fēng)險規(guī)避探討J.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)2012，（8）.

第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 成本分析 成本控制 成本管理

引言

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，房地產(chǎn)商獲利方式已經(jīng)從單純的經(jīng)營利潤發(fā)生了改變。現(xiàn)在的房地產(chǎn)商在獲得經(jīng)驗利潤的同時，要想不被市場淘汰，除了必須提供適合的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，是一個值得研究的問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本按構(gòu)成內(nèi)容劃分，可分成土地開發(fā)成本、建筑安裝工程成本、期間費(fèi)用三大類，筆者主要對這三類房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制進(jìn)行了分析。

一、土地成本分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國城市的規(guī)模正不斷擴(kuò)張。我國開始推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革后，土地由無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變。這一措施的實現(xiàn)大大提升了城鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用率，提升了土地的價值，為城市建設(shè)提供了基本資本支持。在城市房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本成為一個重要的影響因素。其中，包括向國家交納的土地出讓金，土地上原有的房屋、設(shè)施、構(gòu)筑物、苗木、附作物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。辦理土地使用權(quán)證需交納的各種規(guī)費(fèi)以及政府隨出讓土地使用權(quán)向使用者分?jǐn)偟某墙ㄅ涮踪M(fèi)、增容費(fèi)等，土地開發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在投資項目商品面積所占比重上。在投資的項目中，由于種種原因并不是所有的房屋都成為了商品銷售房屋，其中有一部分公共服務(wù)用房是無償?shù)奶峁┙o社會的，這一部分房屋占有土地但卻無法為投資方贏利，所以造成了投資項目商品產(chǎn)出率低的現(xiàn)象。因為此導(dǎo)致了投資方無法贏得效益或者效益低下，所以就有了投資方漫天要價的現(xiàn)象。

二、建安成本分析

建安成本既是建筑安裝工程成本，在一般中小城市建設(shè)中建安成本一般占總成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，從數(shù)字可以看出它在總成本中占較大的比例。其主要包括的內(nèi)容很多，大體可以分為兩類：主體建筑工程費(fèi)和主體安裝工程費(fèi)

與其它房地產(chǎn)開發(fā)成本相比，這一成本較其它成本來講是比較剛性的，因為在開發(fā)前開發(fā)商往往都有一定的額度范圍。但是隨著建筑安裝水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的選擇上，設(shè)備的選型上，工程量的增減、對施工隊伍的選擇上等等，這些因素都直接影響著建安的成本。這就要求開發(fā)商在項目的進(jìn)行過程中既要保證工程質(zhì)量又要對以上因素做好有效的選擇和評定，以求很好的控制建安成本。

三、政府稅費(fèi)分析

稅費(fèi)在我國房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例也比較大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的所有稅收，如房產(chǎn)稅、耕地占有稅、土地增值稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等。除了這些必交的稅收外，開發(fā)商還要向地方政府交納一定的行政費(fèi)用。這些費(fèi)用一般由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取，往往項目繁多且規(guī)范性差。所包括如征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等等。

四、降低成本的方法和措施

在基本了解了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成后，我們要對降低成本的方法和可采取的措施進(jìn)行一定的探討。在這里我們主要通過在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成方面淺析房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法

1、土地成本控制措施

想要控制土地成本首先要了解土地成本主要來自哪里？決定土地成本的因素主要有以下幾個方面：

第一取決于土地的地理位置

土地的地理位置直接決定這它的價值，處于城市中心的土地，因為處于商業(yè)中心，且周圍交通條件便利，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較好所以價值很高。正與其相反，處于城市的邊遠(yuǎn)地段的土地因為其商業(yè)貧瘠，交通相對閉塞，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較差，所以價值當(dāng)然不及位于市中心的土地，土地價格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途來進(jìn)行分析的話，商業(yè)用地的位置主要要看周邊的繁華程度，臨街狀況如何，這些情況好的話地價自然會有所提高，反之則難免有所降低。而住宅用地的位置則要綜合許多的因素，如周圍的環(huán)境綠化情況、市政設(shè)施的配套情況，還有安全程度及與市中心的遠(yuǎn)近，交通是否便利等等。工業(yè)用地的位置要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，原料產(chǎn)品的運(yùn)輸，還包括環(huán)境因素，即在處理工廠可能產(chǎn)生的污染方面，工業(yè)廢料的處理方面，綜合視之。總體來說其都大致遵循一個原則，凡是位置優(yōu)越的土地，地價就會較高，反之則會較低。

第二取決于土地的面積

面積因素即是指土地面積的大小，由于土地面積的不同，其價值也隨之不同。一般來說，面積較大的土地，其地價一般較高，而面積相對較小的土地，其地價一般較低，但是，這并不是絕對的。土地面積的大小對于地價產(chǎn)生的影響還與其用途，規(guī)模，效益有關(guān)。面積大的土地對開發(fā)商來說它的利用率較高，所以其價格也就相對較高。面積小的土地可以利用的資源較少，所以其價格也就相對較低。另外，還要看土地面積的公用能否完全發(fā)揮出來，得到最有效的利用。比如，在繁華的商業(yè)區(qū)內(nèi)，土地面積越大其深度也就越大，這樣反而不利于商家經(jīng)營，這在臨街的店鋪表現(xiàn)的較為明顯。這時，土地面積大反而會造成土地利用效益的降低。但是，如果面積過小，會影響土地的使用功能，使其無法完全發(fā)揮出來，再加之無法形成規(guī)模，所以地價也會下跌。

第三取決于土地的利用度

土地的利用度既是業(yè)內(nèi)人士所謂的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指為經(jīng)過開發(fā)的土地，這種土地因為未開發(fā)所以大多價格低廉。而“熟地”既是指已經(jīng)被開發(fā)過的土地，其大多基本的三通一平（即水、電、路、場地平整）已經(jīng)具備，所以，比“生地”價格高出許多。另外，已經(jīng)開發(fā)過的“熟地”可能已經(jīng)經(jīng)過了多次的轉(zhuǎn)讓、炒作、買賣，價格高也就不難理解了。但是，這種土地因為價格較高，必將帶來土地成本的增加。

第四取決于土地使用的附加成本

在我國為了擴(kuò)大城市規(guī)模往往會對舊城區(qū)進(jìn)行改造。在舊城改造的過程中，市中心老城區(qū)人口相對稠密很多，所以往往是土地的黃金地段。在這里土地的價格本來就已經(jīng)很高了，而在舊城區(qū)改造上除了基本的拆遷費(fèi)用外，政府還對拆遷的居民進(jìn)行補(bǔ)償，這就造成了一筆很大的費(fèi)用。補(bǔ)償費(fèi)用的大幅增加，成本必然會隨之加大，所以，開發(fā)商在做初期決策時，必須考慮這個因素。

第五取決于土地的招投標(biāo)

在土地出讓方式上存在協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式，其中協(xié)議談判的價格又因談判對象不同而不同，這也使土地成本增加。

那么如何對土地成本進(jìn)行控制？主要有以下幾個方面的工作：

第一政府調(diào)控

鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對土地價格進(jìn)行的調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)土地價格的調(diào)控體系，建立土地所有權(quán)出讓的規(guī)范，增加土地市場交易的透明度和公平性。對于地價可以通過國家定價或者國家提供指導(dǎo)價來完成調(diào)控的目的。如可以建立基準(zhǔn)價、標(biāo)定地價和土地出讓價等，對這些政府可以每年在固定的時間由官方權(quán)威調(diào)查和評價的公示地價。

第二完善相關(guān)制度

完善土地的租賃制度：這里要做到租稅分流，即政府作為城鎮(zhèn)土地和一部分房產(chǎn)的擁有者可以進(jìn)行一定的租金收取，而作為社會的經(jīng)濟(jì)管理者則應(yīng)該收稅。政府可以根據(jù)長期租和逐年出租兩種不同的租賃方式，分別以土地出讓金和年地租兩種方式收取地租。其中，凡是具備條件、手續(xù)齊全的都應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)或是拍賣方式進(jìn)行土地出讓。而暫不具備條件，手續(xù)還未齊全的，則以協(xié)議出讓土地，但是必須嚴(yán)格加以規(guī)范管理。其中，原行政劃撥土地進(jìn)入市場的，應(yīng)一律進(jìn)行出讓金的補(bǔ)交。另外，我們還需規(guī)范土地的一級市場，嚴(yán)格執(zhí)行以招標(biāo)拍賣為主、協(xié)議為輔的原則，讓土地招投標(biāo)拍賣成為一個獨(dú)立的市場行為。最后，我們還需對土地市場進(jìn)行必要的規(guī)范和整頓，以加快土地一級開發(fā)市場的規(guī)范化和有序的發(fā)展。這里，作為政府及主管部門應(yīng)該做到明確土地的審批環(huán)節(jié)，盡量簡化審批程序，嚴(yán)格清理如水、電、氣等各部門制定的非政府的行業(yè)規(guī)定。針對土地招標(biāo)、拍賣中可能出現(xiàn)的項目不確定的情況，則需重新對不同土地進(jìn)行使用權(quán)限的認(rèn)定。在管理辦法的制定上則嚴(yán)格按照現(xiàn)行的金融抵押和法律制裁的要求進(jìn)行制定。在用地情況上，如果涉及到拆遷則要做好存量向賠償過渡的工作，以期杜絕拆遷中人為的因素。對土地交易中存在的私下轉(zhuǎn)讓問題要堅決杜絕，對新增土地則要解決好土地持有者不按照成本要價的問題。

2、工程建設(shè)的成本控制

工程建設(shè)施工階段是通過建設(shè)最終形成工程實體的階段。這一階段對項目總體成本的影響為10％――15％，雖然在成本控制占的比例較小，但不必要的浪費(fèi)、返工、設(shè)計變更形成的可能性卻很大，極易造成工程預(yù)算的超支。因此，在施工階段全過程中采用先進(jìn)的施工組織和科學(xué)的施工管理方案很重要。通過科學(xué)管理可以防止工程量簽證的增加，使施工周期得到縮短，降低人工材料的消耗量。工程建設(shè)的成本控制可以從以下幾個方面著手進(jìn)行

①對材料的控制

材料費(fèi)在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和價格對工程施工階段造價的影響很大，只有嚴(yán)格遵循合同的材料用量，合理的確定材料的價格，才能達(dá)到有效控制工程施工造價的問題。因此在簽訂合同前，應(yīng)仔細(xì)進(jìn)行合同審核，確定工程量清單，基本單價，控制主要材料的價格。對于主要的材料我們應(yīng)由籌建處統(tǒng)一進(jìn)行采購，這樣既可以保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度，又有利于工程造價的控制。對于工程中主要的材料費(fèi)用，工程技術(shù)人員需要隨工程進(jìn)展經(jīng)常深入市場了解，力爭獲取第一手資料，為以后竣工決算提供有力依據(jù)。

②嚴(yán)把設(shè)計關(guān)

在工程設(shè)計上我們除了要比對選擇好設(shè)計方案外，還應(yīng)注意設(shè)計中存在的設(shè)計變更的問題。從以往工程的施工情況來看，由于種種原因會對施工圖設(shè)計進(jìn)行很多大的變更，包括工程量的變化、材料代用等，這就為工程成本增加了不可預(yù)見的費(fèi)用問題。為有效的控制造價，必須制定設(shè)計變更的現(xiàn)場簽證管理制度，明確可變更的權(quán)限范圍。而對非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實現(xiàn)。因為變更發(fā)生的越早，損失越小；反之，損失越大。如果在施工中變更，已施工的工程還需拆除重新施工，勢必造成更為嚴(yán)重的損失。

3、稅費(fèi)控制

稅款征收是國家稅務(wù)機(jī)關(guān)按照行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定針對納稅者進(jìn)行稅款征繳的活動總稱。所以，在稅費(fèi)的控制上，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將會起到事半功倍的作用。

五、結(jié)語

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的關(guān)健，在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制上我們應(yīng)從其成本的構(gòu)成入手，先了解可構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的各個因素，然后，對癥下藥，逐一分析，最后制定出一個長期的、系統(tǒng)的降低房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的方案，并監(jiān)督實行。在整個開發(fā)項目的過程中各個方面都要抓好成本控制和管理工作，這對于開發(fā)項目投資效益的提高和管理水平的增強(qiáng)都有著十分重要的作用。同時它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫童. 房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地成本控制[J]. 山西建筑，2009,35,(01)

[2]蔣玉燕. 建筑工程建設(shè)成本探討[J] 中國科技博覽， 2009,(10)

[3]蔡瑞欽. 略論房地產(chǎn)開發(fā)成本及其成本項目構(gòu)成[J]. 中國西部科技，

[4]何孫秀. 金誠. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理思考[J]. 中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010.(15)

[5]高志偉. 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010,22,(21)