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《中國建筑裝飾裝修雜志》2014年第八期

1我國公共租賃住房全裝修的發展狀況

我國保障性住房建設起步較晚，不少保障性住房政策還處于探索階段。公共租賃住房全裝修的發展更是緩慢，產生這一現象的主要原因有以下方面：

1.1法律法規、政策方面我國目前有關低收入人群的住房保障制度的法律、法規很不健全[3]，這極大地影響了住房全裝修的實施。首先，政府的推行力度不夠。雖然政府職能部門多次發文倡導全裝修，但始終只是建設部的一個倡導性政策，而非行政手段強制實施；其次，推進全裝修住宅發展的配套措施缺乏。目前尚沒有專用的全裝修住宅預售合同示范文本，缺乏統一的、可操作性強的全裝修住宅驗收標準；三是終端責任不清。住宅設備與全裝修住宅的保修期起算點不一樣，出現質量問題后責任歸屬不明確。

1.2建設模式方面土建與裝飾裝修分割。無論從專業技術角度，還是從系統工程的理論出發，住宅的土建主體工程與裝飾裝修都是一個不可分割的整體。但因為毛坯房的流行，造成了土建與裝飾裝修之間銜接存在空白與矛盾。從設計方面來看，土建設計與裝飾裝修設計由不同的單位完成，未進行有效的整合，即使是全裝修住宅，由于開發商的管理能力弱、經驗缺乏、項目前期準備不充分、裝修定位不明等原因，土建與裝修設計的脫節仍比較普遍。從施工方面來看，土建施工與裝飾裝修施工由不同的單位完成，不能很好地協調兩者之間的矛盾，對全裝修住宅的成本、質量、美觀及使用功能等都帶來了不良的影響，甚至造成質量隱患。另外，土建與裝修監理等管控人員的不同，也會造成管理前后的不連貫。

1.3開發商方面一是認為目前毛坯房銷售良好，全裝修住宅對樓盤銷售并沒有太大的促進作用，反而因為裝飾裝修使得總體房價升高，影響銷售情況；二是僅將全裝修視為一項多余服務，利潤不大甚至無利可圖；三是全裝修住宅開發周期延長，相應的稅收、開發管理、廣告、銷售成本將因此增加，增加了資金壓力；四是增加了裝飾裝修維護責任。因此，現階段對于大部分地區的開發商而言，真正的利潤點在住宅產品本身而并非裝飾裝修上，在目前毛坯房依然銷售不錯的市場中，開發商本著規避風險、多一事不如少一事的態度，大多不愿意開發全裝修住宅。

1.4設計、施工、材料設備供應方面目前我國裝修業發展尚不成熟，家裝企業水平參差不齊，從業人員基本上是散兵游勇，裝飾裝修質量難以保證，多數企業“心有余而力不足”。全裝修住宅開發項目對裝飾裝修設計要求較高，要求以共性的設計來滿足不同用戶的個性要求，且要與建筑設計協調，目前具備條件的設計企業的數量及管理技術能力尚不能滿足需要。裝修部品的配套性、通用性差，還沒有達到模數化、系列化，規模化生產的要求。

2推進公共租賃住房全裝修的對策建議

公共租賃住房建設作為政府主導的一種住房開發模式，理應在推進住宅全裝修，實現住宅產業化等方面有所作為。推進公共租賃住房全裝修的根本目的是提高公共租賃住房裝飾裝修產業的生產力水平，提高效率和效益，實現工業化、裝配化施工，促進住宅產業現代化發展，保證裝飾裝修工程質量，在此基礎上滿足不同租賃者的個性化需求，為租賃者提供滿意的全裝修住宅。

2.1明確公共租賃住房全裝修發展目標我國實行的是社會主義市場經濟模式，對公共租賃住房建設而言，帶有明顯的政府主導型色彩。公共租賃住房全裝修產業化是一個發展的過程，它不但打破了陳舊的裝修體制，更重要的是將住宅產業引向集約化建設的軌道，是一次質的飛躍[4]，推動公共租賃住房全裝修發展的目的、實現途徑及表現形式見圖1。

2.2建立公租房全裝修的經濟指標公共租賃住房的建設主要是為緩解當前的住房壓力，解決城鎮“夾心層”居民的住房問題，因此，全裝修建設模式的推廣以及交付使用應當依據“夾心層”人群的經濟承受范圍而建立各種經濟指標。

2.3盡快制定相關法律法規和政策(1)要研究制定推進公共租賃住房全裝修發展的政策。應結合全裝修施工與管理技術的發展及標準化、部品化、工業化的要求，從技術政策、經濟政策和管理辦法等三個方面，盡快制定相關財政、稅收、資金保障等方面的扶持及優惠政策，促進公共租賃住房全裝修更好更快的發展。(2)要研究制定與一體化運作模式相配套的合同管理體系，包括全裝修住宅設計格式合同、施工格式合同、設計施工總承包格式合同、項目管理格式合同、售房格式合同等，減少糾紛，為公共租賃住房全裝修產業的健康發展提供保障。

2.4著力構建技術保障體系(1)要推進公共租賃住房全裝修建設標準化、部品化、工業化。目前全裝修標準化、部品化、工業化程度不高，應逐步建立健全符合我國實際的公共租賃住房全裝修標準化體系，盡快制定有關設計、施工、驗收標準、規范、規程，形成標準化、系列化、配套化的裝修部品體系、櫥柜及配套電器部品體系、衛浴部品體系、門及門套部品體系、固定家具及活動家具體系、吊頂部品體系、裝飾背景墻體系等。建立部品性能認定體系，引導企業進行部品化和工業化方面的研究與產品開發，鼓勵企業開發應用新技術、新材料、新工藝、新產品。(2)要注重綠色、節能、環保和可持續發展。裝飾裝修中應盡量減少對自然資源材料的選用，改用新型環保材料，尤其要限制使用能揮發對人體有害氣體的材料的應用，確保室內空氣環境質量。淘汰落后的施工工藝，減少現場作業。(3)要注重人才培養。人才是產業發展的根本，當前社會上的裝飾裝修從業人員素質普遍較低，尤其是缺乏高素質的設計人員、管理人員及具有豐富經驗的專業施工技術人員等。應加強對從業人員繼續教育和培訓，加強對相關從業人員和后備人才的培養。同時應適時開展對裝飾裝修行業的職業資格認證，探索建立執業注冊制度、持證上崗制度等。加大產、學、研合作力度，通過政府、高校、企業等相互合作，提升研發水平，加快高新技術應用推廣，提高公共租賃住房建設水平。

2.5加強對骨干企業的培育(1)研究建立由政府、開發商、裝飾裝修設計單位、裝飾裝修施工單位、材料供應商等單位間長期合作伙伴關系的公租房裝飾裝修建設和管理新模式。目前可通過建立公共租賃住房全裝修合格承包商名錄的方式，促進公共租賃住房全裝修產業結構調整，形成大、中、小企業并存，既競爭又互補的市場格局。(2)要引導房地產開發、裝修裝飾設計及施工、裝修構配件或部品生產等骨干企業，向專業化、規模化方向發展。(3)要促進一體化的全裝修產業集團形成與發展。目前，國內可以向社會提供綜合性、一體化全裝修服務的企業并不多，對產業的帶動作用也不大。

2.6構建公共租賃住房全裝修質量保證體系首先，建立房地產開發商以及設計、施工、材料和部品生產企業分別承擔相應責任的完備的責任體系。房地產開發商位于質量保證體系金字塔的頂端，既是公共租賃住房建設的組織者和管理者，也是公共租賃住房全裝修質量的第一責任人，直接對租賃者負責。此外，還要加強對設計、施工單位的資質管理，推行部品性能認定，探索和開展公共租賃住房全裝修設計、施工、部品等方面的質量保險，增強設計、施工、部品供應單位的責任能力和理賠能力。政府有關部門要積極引導開發商對所建設的公共租賃住房進行質量保證保險，促進公共租賃住房質量保證保險的推行。同時要進一步明確公共租賃住房物業管理責任體系。由于公共租賃住房全裝修價值鏈分為土地獲取、設計施工、物業租售、物業管理等多個環節。而物業管理是租賃者關注的重點，是公共租賃住房的終端服務，應盡快出臺公共租賃住房物業管理相關政策，落實公共租賃住房物業管理主體各項法定責任，保證公共租賃住房又好又快、穩定、可持續發展。結語租賃住房全裝修是對社會、行業發展及企業和租賃者都有利的建設模式，是未來公共租賃住房建設的主要形式。目前，我國在這一建設模式還不夠成熟，需要以政府為領頭人，以科研為支撐，領導開發商、材料供應商、設計企業、施工企業、監理企業等在全裝修的建設模式中逐步建立和完善適合我國國情的發展體系，盡快出臺有關政策和法律法規，明確各建設主體的責任，規范和引導公共租賃住房全裝修市場，加強質量控制，提高工程質量水平，切實保障租賃者的合法權益，保證公共租賃住房全裝修市場的健康發展。

作者：賈華琴單位：浙江省建筑裝飾行業協會副會長兼秘書長