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【內(nèi)容摘要】

近年來，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率呈下降趨勢(shì)，資金質(zhì)量控制較好，但不可否認(rèn)的是商業(yè)銀行的不良貸款確實(shí)存在，且中小型商業(yè)銀行的不良貸款率仍然較高。我國(guó)商業(yè)銀行不可被現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境所蒙蔽，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，一旦房市受挫，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大量涌現(xiàn)，要時(shí)刻保持警惕，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因此，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理的研究是極其必要的。

【關(guān)鍵詞】

住房抵押貸款;違約風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

一、個(gè)人住房抵押貸款及其違約風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款，是指借款者將其購(gòu)買的房產(chǎn)向銀行作抵押，在支付了一定比例的首付后，獲得銀行其余部分的購(gòu)房貸款，借款者要按月向銀行還本付息，直到還清為止。在未還清本息之前，借款者未擁有住房的所有權(quán)，期間如果發(fā)生違約，銀行可將房屋拍賣或出售，以抵消欠款。個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)是指作為貸款人的銀行因借款人沒有能力按期還本付息，或借款人雖有能力還款，卻因其他原因故意不履行還款義務(wù)而遭受信貸資金損失的可能。

(一)被迫違約。被迫違約是指借款人由于工作、身體、婚姻或其他一些意外事故導(dǎo)致收入的減少，從而沒有能力償還銀行貸款本息，被迫放棄住房所有權(quán)的一種違約行為。因自身支付能力不足導(dǎo)致無法按期償還貸款，是大多數(shù)購(gòu)房者發(fā)生違約的主要原因。

(二)理性違約。理性違約，又稱主觀違約、主動(dòng)違約，是指借款人雖有履約能力，但為了實(shí)現(xiàn)自身效用最大化而主動(dòng)放棄償還銀行債務(wù)的違約行為。發(fā)生理性違約的情況有兩種:一是在房?jī)r(jià)下跌的條件下，購(gòu)房者出售房屋所得的款項(xiàng)不能夠償還余下的貸款本息，收回成本，借款人就有可能放棄住房權(quán)益，停止還貸，發(fā)生違約;第二種是在借款人有償還能力時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)了更好的投資機(jī)會(huì)，從而放棄履約去尋求更大的利益。理性違約有利于借款人，但會(huì)給貸款銀行帶來巨大的損失。

二、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)從整體來看，不良貸款率呈下降趨勢(shì)。從商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款不良貸款余額數(shù)量變化情況看，2007年至2012年不良貸款余額呈下降趨勢(shì)，2013年有所增加，但總體是下降的;再看不良貸款率，從2007年的1．06%到2013年的0．26%，不良貸款率下降較大，說明商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款控制較好，違約風(fēng)險(xiǎn)較小。

(二)四大商業(yè)銀行較中小型商業(yè)銀行更具優(yōu)勢(shì)。我國(guó)大型商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款總量大大高于中小型商業(yè)銀行，但不良貸款率明顯低于后者。表明大型商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款管理較嚴(yán)格，中小型商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的貸前審查，嚴(yán)格控制不良貸款數(shù)量，保證銀行資金運(yùn)行安全。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)防范中的問題

(一)貸前、貸后管理存在缺陷。貸前、貸后過程中管理的不規(guī)范、不嚴(yán)格往往是發(fā)生信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。在貸前調(diào)查中，一些銀行僅僅根據(jù)個(gè)人所填信息、證明文件和相關(guān)方出具的文件等資料作出判斷，對(duì)提供假信息、手續(xù)不全或不合格、有不良貸款意圖的行為不具備完全的防范意識(shí)，也很少到借款人單位或相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行單據(jù)、證明文件的仔細(xì)核實(shí)，使得貸前管理漏洞百出，極大地增加了“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。另外，銀行對(duì)擔(dān)保單位(企事業(yè)單位、開發(fā)商、行政單位)的擔(dān)保資格和擔(dān)保能力審查不力，對(duì)借款人取得產(chǎn)權(quán)證后遲遲不辦理抵押登記手續(xù)缺乏持續(xù)監(jiān)督和責(zé)任追究制度。在貸后管理上，忽視對(duì)借款人貸后財(cái)產(chǎn)狀況的持續(xù)監(jiān)管，即使個(gè)人償債能力有變或發(fā)生逾期貸款也不立即采取相應(yīng)措施，及時(shí)處理和調(diào)整。

(二)商業(yè)銀行內(nèi)控制度不健全。一些商業(yè)銀行內(nèi)控制度不健全，沒有嚴(yán)格實(shí)行住房抵押貸款項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理，另外，有些銀行信貸人員缺乏責(zé)任心，職業(yè)道德低下，綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，導(dǎo)致住房抵押貸款的發(fā)放金額、利率、成數(shù)、還款方式、期限等不符合國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)和銀行內(nèi)部規(guī)章制度，給貸款造成后患。(三)信息不對(duì)稱，個(gè)人資信評(píng)級(jí)制度不完善。金融機(jī)構(gòu)工作人員僅僅憑借借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，對(duì)個(gè)人的信用調(diào)查基本上依賴于借款人的自報(bào)及借款人所在單位出具的收入證明，對(duì)借款人的資產(chǎn)債務(wù)情況、個(gè)人道德品質(zhì)、社會(huì)活動(dòng)與表現(xiàn)，有無失信情況、有無違法記錄等缺乏正常程序和渠道進(jìn)行了解，使得金融機(jī)構(gòu)與客戶之間產(chǎn)生信息不對(duì)稱。

四、加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

(一)完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。1．加強(qiáng)貨前審査。在辦理貸款前，銀行要做好關(guān)于借款人的調(diào)査工作。工作人員應(yīng)仔細(xì)詢問借款人的工作、收入、家庭、資產(chǎn)負(fù)債等情況，對(duì)其提供的一些單據(jù)、證明文件，應(yīng)親自去相關(guān)單位核實(shí)，避免“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。另外，在辦理抵押貸款過程中，不僅要對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，對(duì)抵押物也要加強(qiáng)管理，以免抵押權(quán)的架空。2．采取更加積極的貸后管理方式。由于借款人數(shù)量較大，層次參差不齊，流動(dòng)性強(qiáng)，較分散，所以要采取更加積極的貸后管理方式。一是要對(duì)借款人進(jìn)行貸后追蹤，定期進(jìn)行檢查，了解借款人的資產(chǎn)狀況、工作收入、家庭情況等，二是要對(duì)抵押物進(jìn)行考察，確保其抵押價(jià)值。對(duì)于沒有按時(shí)償還貸款的情況，銀行要及時(shí)通過電話、與借款人見面、走訪借款人工作單位等方式了解借款人違約的原因，并商討出解決問題的辦法，達(dá)到減少銀行的不良資產(chǎn)，保障其資金安全的目的。

(二)完善和落實(shí)懲戒機(jī)制。一方面對(duì)于一些故意違約或者進(jìn)行“假按揭”的借款人及騙貸合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)加大懲戒力度，嚴(yán)重的可采取法律手段，維護(hù)銀行利益。對(duì)于惡意違約或者進(jìn)行“假按揭”的借款人，貸款銀行可在其信用記錄上記上標(biāo)記，并拒絕其以后任何的信貸請(qǐng)求;對(duì)于騙貸合作機(jī)構(gòu)如開發(fā)商，銀行可通過相關(guān)部門對(duì)其給予警告，并取消合作，停止發(fā)放貸款，并要求歸還之前所貸款項(xiàng)。另一方面，對(duì)于銀行內(nèi)部工作人員，要實(shí)行嚴(yán)格的責(zé)任制。如果信貸工作人員不遵守貸款相關(guān)規(guī)章制度及操作流程，違規(guī)操作，不負(fù)責(zé)任，銀行有必要追究工作人員及主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

(三)健全個(gè)人資信評(píng)級(jí)制度。我國(guó)有關(guān)部門可以以個(gè)人身份證代碼為依托，將個(gè)人信息如籍貫、工作、信用、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)、違規(guī)受懲情況等整合到唯一的身份證代碼之下。對(duì)于企事業(yè)單位來說，它們的社會(huì)信用代碼可以以組織機(jī)構(gòu)代碼或其他具有唯一性的編碼代替，以此查詢其信用情況，規(guī)范企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)行為。

(四)建立健全風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。1．建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度。由于我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)于中、低收入的家庭來說仍然較高，一旦發(fā)生一些變故，收入不確定，就會(huì)發(fā)生違約。所以在全國(guó)建立一個(gè)主要針對(duì)中、低收入家庭的、不以盈利為目的的、專門性的住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)顯得尤為必要。該機(jī)構(gòu)屬于政策性機(jī)構(gòu)，主要為中、低收入居民的住房貸款作擔(dān)保。建立初期，國(guó)家財(cái)政可提供資金支持，也可通過發(fā)行債券籌集資金，發(fā)展步入正軌后，可將其改組為一家政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。2．健全和完善商業(yè)保險(xiǎn)制度。我國(guó)總結(jié)歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，研究并實(shí)施了適合中國(guó)國(guó)情的保險(xiǎn)種類:住房抵押貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、履約保險(xiǎn)、住房抵押貸款信用人壽保險(xiǎn)、住房抵押貸款系列保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。借款人可根據(jù)自身情況選擇適合自己的住房保險(xiǎn)，既可很好地維護(hù)自身權(quán)益，又可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，減少損失。與此同時(shí)，商業(yè)銀行的資產(chǎn)也得到了有效保護(hù)，違約風(fēng)險(xiǎn)得到了控制。3．實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化。商業(yè)銀行可以通過資產(chǎn)證券化將缺乏流動(dòng)性的住房抵押貸款資產(chǎn)重新打包，形成新的資產(chǎn)池，將其轉(zhuǎn)入流動(dòng)性較好的資本市場(chǎng)。但是由于我國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)不成熟，相關(guān)法律制度、會(huì)計(jì)制度和監(jiān)管條例不健全等問題，住房抵押貸款證券化的推行仍然有著相當(dāng)大的難度和阻礙。而且實(shí)施抵押貸款證券化存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)、流通性風(fēng)險(xiǎn)、匹配風(fēng)險(xiǎn)、債權(quán)管理風(fēng)險(xiǎn)、借款人違約風(fēng)險(xiǎn)等。有關(guān)部門在研究實(shí)施住房抵押貸款證券化時(shí)，要著重解決以上問題。

【參考文獻(xiàn)】

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作者：張晶 單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院