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摘要:公允價值計量屬性在學界一直備受關注，本文以投資性房地產為切入點，分析上市公司對投資性房地產采用的不同計量模式。通過對滬深上市公司年報的研讀，發現投資性房地產計量模式的變更對公司的資產、利潤、財務指標和納稅產生了巨大的影響。本文將理論研究與數據分析相結合，以金地集團為例，分析了財務報表數據，深入研究了投資性房地產計量模式變更對公司產生的影響以及變更的原因，從而有助于對公允價值的理解和更加熟練地運用。

關鍵詞:計量模式；投資性房地產；公允價值

一、引言

會計是一種專門的經濟管理工作，伴隨著社會的發展與經濟的蓬勃而愈發顯得重要，它以貨幣為主要衡量單位，運用自己所特有的學科語言與方法來管理特定經濟實體的財務活動。經濟事項或交易能以確定的金額進行記錄并在財務報表中進行反映離不開計量；如果計量不夠準確，將直接影響財務信息的真實可靠性，影響報表使用者做出及時準確的判斷(王靜，2017)，因此會計計量是財務會計的重中之重。歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值，這五種都屬于具體的計量屬性。其中，歷史成本通常反映的是資產或負債過去某一時點的具體價值，重置成本、可變現凈值、公允價值通常反映的是現在的價值，現值是指向未來時間的折現值。但是，當前的時間點也將改變為過去，公允價值、重置成本、可變現凈值和現值也將變為歷史成本，因此，公允價值和重置成本、現值、可變現凈值是交叉鏈接的關系。表1從縱向上直觀地進行了對比。不同的計量屬性所得到的會計信息是截然不同的，企業在對經濟事項進行計量時應該結合自身的會計目標，合理的選擇計量屬性，提高信息質量。

二、公允價值計量屬性在投資性房地產中的具體運用

國際上對于公允價值計量屬性的運用各執一詞，在公允價值會計應該停止還是繼續的爭論中，投資性房地產的計量問題顯得引人注目，因為投資性房地產是目前國際會計準則唯一將公允價值計量運用于非金融資產的項目，也是國際會計準則與美國會計準則一個重大的分歧所在(張奇峰，2011)。本文主要討論公允價值計量屬性在投資性房地產中的具體運用。通過對2010年至2018年滬深A股年度報告的回顧，我們分析發現，2010年全國共有2129家上市公司。其中，擁有投資性房地產的公司有833家，833家公司中又有27家在后續計量時采用了公允價值模式，其余的806家仍然使用成本模式進行計量。與2010年相比，2011年上市公司的數量增加了164家，擁有投資性房地產的公司數量增加到905家，采用公允價值模式進行后續計量的公司較上年度增加了22.22%(吳曄，2018)。在接下來的幾年里，所有的統計量都在環比增加，但是總體來說，擁有投資性房地產的企業，并且采用公允價值模式進行后續計量的在總數中所占的比例依然比較小。本文以金地集團為例，通過分析其2012年至2018年所披露的財務信息，深刻領會了投資性房地產后續計量中成本模式與公允價值模式之間的差異，了解上市公司會計計量屬性的應用及其影響。

(一)金地集團投資性房地產計量模式變更

金地集團股份有限公司(600383)成立于1988年，1993年開始正式經營房地產，2001年4月在上海證券交易所正式掛牌上市。經過多年的努力打拼，金地集團現已在房地產行業中占據著重要的地位，2020中國上市企業市值500強榜單出爐，金地集團排名254名。金地集團在2013年11月30日發表了《關于會計政策變更的公告》，決定自2013年12月1日起，對其投資性房地產由成本模式改變為公允價值模式進行后續計量，并對2012年12月31日的財務報表進行追溯調整。在此之前，金地集團投資性房地產具體的賬面價值為3.09億，占總資產的3.01%。從2013年資產負債表及其附注看，投資性房地產的公允價值為7.59億元，高于賬面價值4.50億元。

(二)政策變更期間財務分析

1.對集團資產的影響。根據準則的規定，當企業采用公允價值模式進行后續計量時，不再對投資性房地產計提折舊、攤銷和減值準備，只需要根據市場上的公允價值來確認損益，這樣一來投資性房地產的賬面價值會隨著房地產市場的變化而波動，使企業的非流動資產總額高于成本模式下的計量，負債率下降，還本能力有所提高，勢必會有利于企業的融資。除此之外，由于公允價值的變動所帶來的損失遠遠低于不計提折舊所增加的利潤，公司的凈利潤也會有所增加，從而使企業的資產價值有了進一步的提升。金地集團在變更為公允價值模式后，更能反映公司的資產規模，詳見表2由表中數據分析可知，后續計量模式發生改變以后，投資性房地產的賬面價值由30.88億元變動到75.92億元，變化較大，增長了145.85%。調整后投資性房地產占總資產和凈資產的比例都有所增加，且變化相對穩定。公司的負債率有所下降，還本能力也得到了提升，有利于企業進行融資。從表中數據可以發現，會計計量模式的變更對于公司資產價值的變化產生了巨大的影響，且這種影響具有一定的必然性。2.對集團利潤的影響。任何企業的會計計量屬性發生變化，都會影響其利潤。投資性房地產后續計量轉變為公允價值模式，可能會使企業的凈利潤發生變化。公允價值的獲取，要求存在活躍的房地產市場以及取得類似房地產的市場價格和其他相關信息的能力，因此其可靠性和真實性都會受到一定程度的質疑與影響，波動性較大，獲取成本較高，會使企業的利潤不穩定。另一方面，由于計量模式變化對公司利潤的影響，一些公司使用這種方法來粉飾財務報表以吸引投資并擴大規模。這種方法會使公司凈利潤增高，甚至將報告的利潤從負數轉為正數，誤導報告的用戶。表3列出了會計計量模式變化對金地集團利潤產生的影響。根據表中數據分析，2013年和2014年公允價值變動損益都超過了非經常性損益，在利潤總額方面占比較高，尤其是2013年，達到總利潤的32.18%。計量模式的變化使公司實現利潤增長20.31億元。另一方面，從數據中可以看出公允價值變動的不確定性，公允價值變動損益從2013年的20.31億元變為2014年的8.24億元，受市場環境影響較大，波動幅度明顯，對利潤有較大影響。3.對集團財務指標的影響企業通過對財務報表中單純的數據進行定量分析，運用以數字形式呈現的財務指標，能更直觀的反映企業的財務狀況和經營成果。金地集團改變了投資性房地產后續計量的模式，其財務狀況也會受到一定程度的影響，通過整理金地集團調整前后的年報，發現財務指標中一些數據的變化，得出以下表4。公司采用公允價值計量的項目有投資性房地產和可供出售金融資產①，其中可供出售金融資產對當期利潤沒有產生影響，上述指標反映的結果均是由投資性房地產公允價值計量所帶來的影響，且當年公司普通股股數沒有發生增減變動，每股收益的變動系凈利潤變動所帶來的影響。由表中數據分析可知，金地集團計量模式調整前后基本每股收益和稀釋每股收益略有增加，但增幅不大，扣除非經常性損益后，基本每股收益、加權平均凈資產收益率等在調整前后均有所降低，五項指標變化各有不同。所以我們可以得出結論，財務報表使用者在利用報表信息進行決策時，應充分考慮各項財務信息、非財務信息，綜合利用，把握全局，不可片面、孤立的只盯著一項指標作出決定。4.對集團納稅的影響。根據法律規定，相關資產在存續期間發生的減值、折舊、攤銷可以進行稅前扣除，減輕企業的納稅負擔，但是若投資性房地產的后續計量從成本模式變更為公允價值模式，不再進行折舊與減值，可能會失去折舊抵稅所帶來的優惠，無法發揮折舊的稅盾功能。其次，由于會計和稅法關于公允價值變動損益的規定略有不同，計量模式的變更也會導致遞延所得稅的產生。最后，計量模式的變更導致所得稅的計算必須進行全面的納稅系統調整，這無疑會增加有關工作人員的負擔(吳玲紅，2018)。

(三)金地集團改變計量方法的原因分析

1.會計準則的影響。2006年，財政部會計準則的頒布對金地集團變更投資性房地產計量模式起到導向作用，雖然目前上市公司中采用公允價值模式的企業不多，但是有會計準則作為會計發展的導向，越來越多的企業逐漸開始使用這一模式，并且增長速度較快。2.公司對統一管理的需求。金地集團日益發展壯大，在原本持有的北京金地中心、西安購物中心、深圳金地工業區等投資物業的基礎上，2012年又收購了之前屬于香港上市公司的北京搜狐大廈和深圳威新軟件園，這些投資性房地產后續計量根據香港財務報表的要求，采用了公允價值計量。為了提高工作效率，并且還綜合考慮到商業地產以后的發展戰略，公司決定統一會計政策，對投資性房地產后續計量統一采用公允價值模式。公司管理層預計未來投資物業將繼續增長，公允價值計量可以更加客觀真實地反映投資性房地產的實際價值，促進公司管理層和投資者及時了解公司的真實財務狀況，為決策提供更多有用的信息；同時，采用這種方法可以降低資產負債率，提高公司融資能力，符合全體股東的利益。

(四)金地集團在改變計量模式方面的問題

公允價值的引入與運用是中國會計準則與國際會計準則趨同的重要一步，金地集團在新形勢下變更計量模式符合會計發展的要求，但就企業自身而言也存在著一定的問題。一方面，采用公允價值計量會增加企業的成本，公允價值的獲取需要有活躍的交易市場以及同類或類似商品的報價，相較成本模式計量難度更大；另一方面，會增加企業的納稅壓力，在成本模式下由于計提折舊可以抵減一部分稅額，緩解企業的賦稅壓力，采用公允價值模式后其稅盾功能無法實現，公司的稅務壓力也會增大。

三、結論

本文通過以金地集團為實例，用理論分析和案例分析相結合的方法，具體分析了投資性房地產后續計量方法從成本模式轉變為公允價值模式給企業帶來的影響，采用公允價值的方法可以使企業資產的價值更加符合現實情況，更有利于財務報表使用者做出及時、科學、合理、正確的決策。但是公允價值模式也存在一些弊端，容易受人為因素干擾，而且對市場的發展和信息的獲取要求更高。然而，我們不能因噎廢食，不能因為目前階段公允價值發展遇到的一些問題而徹底否定它，于會計的發展而言，形容公允價值為一把雙刃劍更加貼切，我們要充分利用其優點，其不足之處更要認真鉆研使之降到最低。此外，上市公司在對企業內部會計要素進行計量時，更要全面考慮，統籌兼顧，在遵守會計準則和相關法律的前提下，針對不同要素的不同特點選擇合適的計量屬性，必要時也可以選擇多種其他屬性輔助計量，以求最真實合理的反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量，使會計信息的真實性、可靠性、相關性都能夠得到大幅提升。

作者：向未名 單位：云南財經大學會計學院