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第一篇：房地產設計管理的思考

1國內房地產項目設計管理現狀

經過設計單位對設計工程的施工進行監督，將有利于實現工程的設計意圖，以及實現對工程質量的提高，這也是國際上通用的做法，允許獲得監理資質的設計單位對自身設計的工程進行施工和管理。隨著房地產業的迅速發展，開發商們為了解決設計管理缺失的問題，通過建立自己的開發部、建筑部、工程部進行對建筑生產的全程監管，導致了設計部門隨意性強、規范性差等不良現象的滋生。另一方面，目前的設計經營模式靠的是關系，缺乏競爭，從而導致設計單位輕視技術水平的提供方面，而是抱著僥幸的心態，只要工程不出太大的問題，方案的好壞、造價的高低沒有太大的影響，這將逐漸使優化設計失去壓力。同時，當前的設計收費模式是按照面積或者造價的比例進行計取，幾乎拋開了投資的節約和設計質量的關系，這種局面嚴重造成了對設計方案經濟分析的不認真等不良情況。為了追求高標準，相關人員不重視方案設計階段的結構合理性，導致總體土建成本大大提高，再加上結構工程師隨意增大安全系數，并且忽視結構設計方案之間的比較與優化，一味的以固定思維模式予以設計，最終導致業主方投資額的嚴重浪費。施工條件的不足，方式的不規范，不僅僅影響到了工程的進度，同時也影響到了工程的質量。因此，優化對房地產項目的設計管理模式是非常有必要的。

2房地產項目設計管理的影響因素

房地產項目設計管理在房地產開發中是一個重要環節，其本身的工設計管理工作具有周期長、涉及面廣、工作復雜和易被忽略等特點。同時也在規劃設計過程中直接影響著房產建筑的銷售和獲得的效益，但是在實際開發過程中仍然會受到諸多因素的影響。

2.1所選設計單位的實力

首先，我國采用的是設計低收費模式。有些開發生為了謀取私利，節約成本，刻意的壓縮設計費，雇傭一些實力不強的小公司進行設計，從而達到謀取私利的目的。其實，這些小公司大部分都是采用掛靠設計院的辦法，打著華而不實的旗幟。投標時用低價接受設計任務，然后在拉攏幾個幾乎沒有經驗的畢業生組建團隊進行設計。經常導致設計的質量不過關而延誤工期，因小失大，最后受到牽連的還是開發商本身。另外，開發商拿地后，為了盡快達到回籠資金的目的，不顧設計規范所需要的設計周期規律，擅自加快設計進程，難以保證設計的質量。實際上，規劃設計階段所需要涉及的工作內容，僅僅按照設計周期定額所包含的內容是遠遠不夠的。如果設計師盲目的迎合開發商，只顧進度而不顧質量，沒有經過認真的規劃和全面的分析研究，稍有不慎將會偏離開發商的設計目標，不僅不能保證規劃設計的質量，而且會帶來經濟的損失以及工期的延誤。其次，部分開發商盲目的追求高水平設計院，而沒有將設計質量好、中標率高的設計院考慮在內，在房地產開發階段，往往會造成設計任務過于飽和。全院上下疲于奔命，工作人員不能正常休息。設計師們設計任務繁重，沒有充足的時間去考慮設計當中的某些細節問題，有的甚至不合格。各專業人員也無暇顧及對設計項目進行會議研討。導致設計圖中矛盾重重，設計沖突，給施工帶來嚴重影響。

2.2缺乏完善的設計管理體系

部分中小型房地產企業通常都是經過其他行業轉變而成，由于時間的不足，使企業未能建立起完善的符合標準的設計管理體系。更有甚者盲目的模仿照搬照抄某些知名房地產企業的設計管理模式。這種按部照搬的舶來品沒有經過根據企業自身特點的改良，不切合實際情況，非但不能提高企業的工作效率，反而產生嚴重的副作用，導致責任劃分的不明確，企業內部各部門無法正常的運行。

2.3設計理念缺乏有效溝通

當前形勢下的設計院缺乏根本的市場營銷意識以及成本意識，到項目所在地進行實地的調研考究的情況少之又少，很多情況都是經過網絡媒體聯系或是召開研討會議來進行設計工作，對于不同的設計無法用到不同的理念進行相應的處理。甚至采取抄襲其它項目的設計，毫無新意和創新理念。如果企業的設計管理人員沒有將公司前期精心策劃、定位的設計理念準確的傳達給設計院，沒有及時反映方案設計中存在的問題，造成的結果可能是設計出來的產品與開發商所期望的大相徑庭，嚴重影響房地產項目的投資效益。

2.4設計圖審核質量不高

介于中小房地產企業的技術力量薄弱等因素，企業中各專業領域的技術人員配置參差不齊，專業知識水平不足，在加上忽視對圖紙審核的，導致接到圖紙后無所適從，不知道從那些方面進行審查以及審查什么內容，只是粗略的看圖，甚至裝裝樣子敷衍了事。存在僥幸心理，等到發現問題時再進行解決，最終導致問題一旦出現不能夠及時發現出錯所在，出錯原因等，僅僅依靠設計院的變更，毫無預防控制意識。

3提高房地產項目設計管理措施

為了提高房地產項目設計管理效益，應著重以下幾方面：

3.1建立標準化的設計管理流程

建立標準化的工作流程能夠確保工作中不出現漏項，保證工程設計各方嚴格執行。改變傳統的串聯化設計模式，同時進行設計統籌、整合環節，以此達到理想的規劃效果。同時，使下階段工作的執行部門對上階段工作部門進行有效的監督管理。在管理過程中，根據不同部門所擅長的領域不同對設計單位做好選擇，針對設計的具體目標從中進行擇優選用，能者居之力求做到公平合理。

3.2設計變更的控制

執行困難效率低是設計變更中普遍存在的問題，因為設計與責任方關系密不可分，經常受到其它部門的影響；在工程中，由于設計變更導致滯后進度的情況時有發生。為此相關部門要建立基本的設計變更管理流程。設計變更控制的內容包括：變更不符合國家規范的部分、現場難以實現的部分、不能達到功能要求的部分以及客戶需要改進的和不符合當前需要的部分。

3.3成本控制管理

成本控制對發展商有著重要的影響，作好成本控制能夠很大程度的提高項目帶來的利益。為了獲得最高的社會和經濟效益，保持項目質量、成本以及進度三者在項目運行過程中的平衡。切忌頭重腳輕只重視品質而忽略成本或是只追求成本而不顧品質的現象。

3.4設計質量控制

對設計設計質量的控制一方面要依靠設計單位自身的質量保證體系，同時也涉及到發展商的設計管理工作。首先，應完善相關管理制度，提高設計管理人員的責任感；其次，保證工程實施的每一個環節準確無誤，進行確認后再進行下一步的工作。此外設計管理部門要建立標準化的質量控制手段，做到對圖紙和文件的詳細審核。

4結束語

總而言之，房地產項目影響著國民經濟的發展，不僅投資大、建設周期長，同時設計管理工作在房地產項目中占據著重要地位。相關工作人員應該深入分析同行業中較成熟企業的項目管理工作，并且與自身特點相結合，從而提高項目管理的效益。

作者：毛興芳章朝旭單位：浙江盛和居發展有限公司恒利企業管理杭州有限公司

第二篇：房地產開發設計管理分析

1.設計管理中的資源管理

在房地產開發過程中，設計管理最大的資源就是所外聘的設計單位，而在開發階段的資源管理中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，選擇合適的設計單位，就意味著開發階段中設計管理已經成功了一半。在選擇設計單位的時候，需要做到以下幾個方面：

（1）要詳細的根據項目面對的市場以及產品地位，收集有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位。

（2）要對開發階段所需的設計費用進行有效的控制，要切實的根據建設項目的要求，確定合理的設計費用。

（3）對于已經進行過合作的設計單位，可以建立相連的信息數據庫，從而合理的選擇設計單位與設計人員，有效的降低溝通成本。在設計單位選擇過程中，較多選用的是設計招標，一方面通過方案比選來考察設計單位與項目的契合程度，并通過設計方案體現設計單位的技術水平；另一方面可以通過設計費用的競爭性報價，有效地降低設計費用。

2.設計管理中的任務管理

在房地產的開發過程中，企業最關注的就是客戶的需求、建設的成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設計單位通過技術語言轉化到圖紙中，而設計任務書就是向設計單位提出這些要求的書面文件。設計任務書的內容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、項目設計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當地的政策等情況進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。項目設計過程中，往往出現對設計任務書不夠重視，對設計單位的要求往往以口頭表達，并未經過認真推敲，這樣就容易引起設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免過程中的反復。

3.設計管理中的進度管理

對于房地產企業來講，時間是保證企業獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設成本積壓，產生較大的資金成本，另一方面項目的開發周期越長，項目需要面臨的不確定因素就更多如市場行情以及政策出現變化等，這些都使得房地產開發商希望加快建設進度，提高周轉速度，而設計進度是項目進度管理的關鍵一環。加強設計階段的進度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設計計劃。

結合項目的總體開發要求制定合理的設計計劃，如根據項目的計劃開盤時間和開工時間確定設計成果的完成時間。設計計劃要綜合考慮設計方案調整、設計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設計周期來確定。通過合理的設計計劃，來指導設計各個階段的工作安排；在過程中發現進度出現偏差時，應采取必要的措施進行糾偏。

（2）標準化設計。

標準化設計是加快設計進度的重要措施，成熟的建設單位通過經驗的積累，形成一系列標準化的文件，在設計過程中可以直接進行引用，既能保證設計品質，又能加快設計進度。常見的標準化文件有標準化戶型設計、標準化立面設計、標準化建筑節點設計等等。

（3）增加設計階段不同分項設計的穿插。

設計過程中涉及到的專業較多，加大不同工種設計穿插的力度，一方面可以縮短設計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業之間的溝通，避免設計方案的反復。比如總圖設計過程中，景觀設計可以同步開展；又如戶型設計過程中，裝修平面布置可以同步進行。

4.設計管理中的成本管理

成本是房地產開發的生命線，決定了一個項目能否盈利。在項目開發過程中，往往有一個誤區，即對施工建設過程中的成本管理高度重視，而對設計過程中的成本管理重視程度不夠。事實上，項目的成本有約80%是在設計階段確定的，項目的規劃方案、結構形式、技術選型等諸多對成本有重要影響的因素均在設計階段確定。設計階段的成本管理重點應做好以下工作：

（1）加強設計方案成本對比，擇優選用。

設計方案需要充分理解項目的規劃設計條件，在規劃條件允許的范圍內，選擇能夠符合項目定位，成本最優的產品。比如車庫是選擇全地下室還是半地下室，房屋建造的層數等問題，這一階段的成本對比在項目開發過程中往往被忽視，但卻具有事半功倍的效果。

（2）加強技術選型論證。

對一些涉及成本、安全、品質等方面的重大技術問題，應通過技術選型論證的方式進行專題研究，必要時可邀請專家參與。比如基坑維護方案的選型，基礎形式選用，主體結構的選型等，這些問題對成本有著重大影響，選擇恰當不僅可以有效節約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強設計成果質量管理，避免返工。

避免返工就是節約成本，因此加強圖紙設計質量，避免錯、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費和返工，也是降低成本的重要措施。

5.結束語

房地產開發項目的設計管理是項目開發的基礎環節，也是影響到項目的定位、品質、成本的關鍵環節。隨著房地產行業的不斷發展，越來越多的建設單位認識到設計管理在項目開發中的重要作用，也加大了對這方面的研究力度。做好項目設計管理，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產開發企業提升核心競爭力的必經之路。

作者：唐平單位：杭州濱江房產集團股份有限公司

第三篇：淺析房地產建筑設計管理

1房地產建筑裝飾設計材料的選用與質量控制

在建筑裝飾過程中，裝飾材料作為建筑裝飾的基礎要素，優質的裝飾材料是建筑裝飾質量的基本保證。因此，建筑裝飾管理人員要不斷的加大對不同裝飾材料性能與應用范圍的了解與學習，通過學習與實踐，提升對建筑裝飾材料質量的甄別能力。在管理工作實施的過程中，只有準確的認識不同裝飾材料的性能，才能合理的應用裝飾材料來優化裝飾設計效果。同時，裝飾材料為建筑裝飾提供了基本的物質以后，裝飾材料種類的多樣化與造型因素的個性化，為建筑裝飾工作提供了更大的空間與可能。因此，在建筑裝飾實施的過程中，只有充分的了解和認識建筑裝飾材料的特點，才可以充分的發揮建筑裝飾材料的個性化裝飾效果。所以，在建筑室內設計的過程中，準確的把握不同裝飾材料的性能，選擇恰當的裝飾設計方案，是建筑裝飾設計管理工作的重要內容。在建筑裝飾的過程中，有效的使用建筑裝飾材料來開展建筑裝飾設計工作，需要一個實踐與創造的過程。只有不斷的學習，才能夠更全面的認識材料的獨特性與適用性。通過不斷的設計與實踐，可以提升建筑裝飾設計的水平。在建筑裝飾水平不斷發展的過程中，各種新材料與新技術在建筑裝飾工作中得到了全面的使用，這就要求在建筑裝飾管理工作中，要加大對新材料與新技術的應用，通過這一途徑，來創新建筑裝飾設計的路徑，提升建筑裝飾的效果。在實施建筑裝飾設計的時候，要結合當地的文化、地理狀況、裝飾材料的特性進行全方位的考慮與創新。針對交樓標準來講，材料的選擇顯得更為重要，在選擇的過程中，不能僅僅就材料的觀感考慮，同時也要加大對材料性能的考慮。第一，所選用的材料要具備良好的穩定性，比如在建筑裝飾的過程中，石材作為常用的裝飾材料之一，如果所使用的石材性質不夠穩定，可能在大面積應用了以后，會產生石材紋理差距大、石材的防污性能不高等問題，這些問題的存在將會影響后期的交樓驗收等工作，無形中給開發商帶來不可挽回的損失。所以，在進行建筑裝飾材料選擇的時候，首先要加大對建筑裝飾材料基本特性的了解。第二，就建筑裝飾材料的產地的選擇，要盡量在近距離的范圍內選用建筑裝飾材料，一方面能夠降低建筑裝飾材料的運輸成本，另一方面對于建筑裝飾材料的調換等也更加的快捷。避免因為建筑裝飾材料的調換等問題，給建筑裝飾工期的影響。因此，在建筑裝飾材料選擇的過程中，建筑裝飾材料質量的選擇高低，會對整個建筑裝飾工程產生直接的影響。做好建筑裝飾設計開始階段的材料選擇與管理，是后期建筑裝飾施工開展的基礎。

2房地產建筑裝飾設計創意的應用與管理

房地產的裝飾設計創意作為文化與藝術的創新，是對建筑內外部環境進行改造與創造的過程。建筑裝飾設計不僅僅是一種藝術行為，更是文化與概念的有機結合，通過使用不同的色彩、表現力的線條、空間的搭配、燈光的映射等凸顯建筑裝飾設計風格的方法。在房地產開發的過程中，建筑裝飾的獨特性、設計的合理性，一方面能夠滿足房地產客戶的需求，另一方面對于提升房地產的質量有著重要的意義。因此，優秀的房地產創意設計成為了房地產開發的一個主要構成內容。實踐證明，在房地產激烈的競爭市場上，優秀的房地產裝飾創意很好的帶動了整個樓盤的受歡迎程度與銷量的提升。例如對一些地理位置優越度較低的區域，開發商往往會在樓房的裝飾設計等方面進行了很多的創意篩選與抉擇，通過邀請國際設計大師進行創意設計的主持、將國際品牌的創意經驗與方法融入到自己的樓盤設計中。這些措施，都會對當地的房地產市場帶來有影響的轟動，而且一個新的房地產創意，往往能夠影響一個地區房地產業界的設計新風尚。所以，在房地產建筑裝飾設計管理的過程中，首先要注重室內格局的整體性，在保證室內功能分區的基礎上，提升建筑裝飾設計風格的整體性。將適合空間內部設計的位置與資源，充分的結合到地產建筑裝飾設計工作中，提升房地產建筑裝飾設計的美學性與技術性，實現地產建筑設計對地產質量提升的促進作用。其次，要按照房地產具體項目的市場定位、房地產業主的主觀需求等作出風格的定位與設計。由于房地產風格的定位對于整個設計的影響是非常直接的，風格定位的合理性是更好的展示房地產建筑品質與公司形象的窗口。所以，需要深入的分析一個群體的共性，體現在建筑裝飾設計風格上要注重設計的統一性，并且就開發樓盤的風格和消費群體進行一個系統的把握與分析。

3房地產建筑裝飾設計與配飾的使用

配飾是房地產建筑裝飾設計的主要內容。配飾的設計原則是少而精，而且要保證其一定要合適。當前在建筑裝飾界流行的是“少裝修多配飾”，因此，合理的使用配飾，是保證裝飾效果的基礎，但在裝飾設計的時候，配飾并不是越多越好，配飾的使用不能太濫，要有為而有所不為。房地產建筑裝飾工程監理的主要內容之一是加強質量控制，目前我國的房地產建筑裝飾質量控制的標準大部分都是裝飾飾面。提升建筑裝飾工程的質量標準，對于更好的提升房地產建筑裝飾工程的質量有著重要的意義。房地產建筑裝飾建設工程質量驗收是質量標準的重要組成部分，為質量標準的貫徹落實規定了步驟和方法。由于房地產建筑裝飾工程有多項內容，在施工過程中往往由多個施工單位建造，若在施工組織、施工配合、成本控制上出現問題就會影響施工進度，拖延工期，影響工程質量及效果。因此，在施工管理過程中應充分注意這幾方面的問題。房地產建筑裝飾工程的施工管理是一項實踐性很強的工作，要求工程監理人員既要有精深的房地產建筑裝飾工程管理知識，又要具備豐富的指導和控制現場施工等方面的經驗和能力，只有這樣才能在保證工程質量的前提下，把房地產建筑裝飾工程的科學性、技術性、藝術性等完美的結合到一起。

4房地產建筑裝飾設計與質量管理控制

為了更好的將一套優秀的裝飾設計方案轉變為立體的裝飾空間，需要不斷提升建筑裝飾工程的管理效果。建筑裝飾工程監理的工作任務，是在對建筑裝飾工程師的管理與協調的過程中，及時的發現建筑裝飾設計與施工中存在的問題，在問題分析的基礎上，通過協調相關部門之間的工作關系，保證在預定的投資、進度和質量目標內獲得更好的建筑裝飾設計與施工效果。在這個過程中建筑裝飾的質量管理、裝飾藝術的再創造、建筑裝飾成本的有效控制成為建筑工程項目管理的重要內容。房地產建筑裝飾按照工程項目與專業工種，我們可以將其劃分為:裝飾土建、裝飾飾面、裝飾照明、裝飾給排水、裝飾弱電等幾大工程。在這些工程里面，裝飾土建工程的主要內容有砌體、隱閉工程等。需要通過管理，來促進裝飾飾面工程質量標準要達到建筑裝飾工程施工及驗收規范。

5房地產建筑裝飾施工專業之間的配合與管理

在房地產建筑裝飾設計管理的時候，對建筑裝飾設計效果產生重大影響的安裝工程，需要在安裝之前做好與裝飾設計的協調。通過有效的協調，保證建筑裝飾設計的針對性和系統性。安裝時，盡量減少交叉作業給建筑裝飾工作帶來的影響。通過不斷完善設計圖紙與深化設計工作的有效性，保證建筑裝飾設計管理的順利實施。在圖紙審核完成以后，按照所設計的圖紙制定出相關的施工方案，對整個裝飾工程作出科學的指導。天花、墻面等空間區域有哪些管道設備與詳細走向，裝飾造型與設備的關系等等，都需要清晰的進行標注。天花上噴淋頭、風口、報警探頭等的排列分布，與裝飾造型燈具布局設計的關系，要不要等分成行，是不是存在交叉重疊問題。要注意調整各專業在墻面設置的開關等的位置標高，同時要根據房地產建筑裝飾造型存在的差異，形成局部區域的對稱、居中、等分的感覺，獲得裝飾視覺整體的一種和諧，同時滿足各專業設計規范的要求，保證設備安裝與維修有足夠的空間。

6房地產建筑裝飾施工計劃與措施的管理與制定

在房地產建筑裝飾設計管理工作的過程中，通過制定詳細的施工計劃與措施，保證建筑裝飾設計管理的有效性。第一步按照建筑裝飾的合同周期作出總的進度安排，在此基礎上，對各個專業的施工進度進行細化。通過各種有效的措施保證建筑裝飾施工能按時完成，在報審合格之后，才可以進行下一道工序的施工。第二步在裝飾設計的過程中，占用空間最大的往往是空調和建筑的消防系統，同時建筑物的給排水管道、燈具等位置的確定，需要在前期做好空間功能劃分的基礎上，按照實際的情況進行施工與協調。首先要明確標高，這個是以建筑為準的。由基礎結構施工的部門提供相關的標高軸線，要保證建筑標高的統一性，避免積累誤差的出現。繪制綜合詳圖，反映相關部位安裝工程的標高、尺寸及與建筑裝飾的準確關系。不同專業之間加強配合，統籌安排作業時間，找到合理的結合點，安裝施工時可分區域施工試壓，提高效率。施工時注意要避開主龍骨(特別是輕鋼龍骨石膏板天花吊裝)，以免影響天花吊頂的結構，安裝專業與木工專業需要配合放線。如果對頂面龍骨的破壞是必須要返工的，那么需要通過加強龍骨等措施來保證。在吊頂封板工序實施之前，一定要完成系統試壓、電氣絕緣測試、管道的保溫等基礎性的工作，要借助各專業內部驗收和監理工程師隱蔽驗收，合格以后才可以進行封裝吊頂板。在這個過程中，如果出現問題需要變更，那么變更時所需的完成面開孔拆除一定讓裝修方來完成，而且要避免野蠻施工給已有工程帶來的不利影響。

7結語

綜上所述，建筑裝飾設計管理工作的成效，會對房地產經營效益產生直接的影響。建房地產建筑裝飾設計管理作為地產項目管理的核心內容之一，在管理實施的過程中，尤其需要注重加大對地產建筑裝飾設計的管理，在公司領導予以足夠重視的前提下，以優質完善的建筑裝飾設計制度、建筑裝飾管理考核制度為建筑裝飾項目管理創造良好的條件。同時，加大建筑裝飾設計工作，還需要加大對建筑裝飾設計一線工作人員、工程師的管理與溝通，通過有效的管理實施，提升房地產建筑裝飾設計的效果，為地產企業市場經營效益的不斷提升創造良好的條件。

作者：郭根朝單位：陜西省高速公路建設集團公司