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這幾年我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)的投機(jī)行為一直難以抑制，而房地產(chǎn)的投機(jī)必須借助“二手房”市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)。因此，完善“二手房”市場(chǎng)的稅收調(diào)節(jié)，也就成了抑制投機(jī)的重要環(huán)節(jié)。去年出臺(tái)的“國(guó)八條”，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，但“2年”的“門檻”實(shí)際上削弱了營(yíng)業(yè)稅的調(diào)節(jié)力度，一旦熬過2年，營(yíng)業(yè)稅或者無(wú)能為力，或者大打折扣。而如果對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)稅，則不存在期限的空子，無(wú)論何時(shí)轉(zhuǎn)讓，都可以發(fā)揮個(gè)稅的調(diào)節(jié)作用。因此，國(guó)家稅務(wù)總局于2006年7月18日下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），并于2006年8月1日起正式實(shí)施。以此，讓二手房市場(chǎng)上爭(zhēng)議12年之久的個(gè)人所得稅征收問題有了明確的答案。它對(duì)加強(qiáng)二手房個(gè)稅的征管，完善稅制度起到應(yīng)有的作用，但執(zhí)行起來也存在征收的漏洞。
一、《通知》對(duì)個(gè)人所得稅的完善
1、對(duì)扣除費(fèi)用的完善：
（1）合理費(fèi)用界限更加明確、扣除限額更加量性化
按156號(hào)文件，個(gè)稅按“轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20％征收。轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，“轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”中對(duì)合理費(fèi)用規(guī)定的有些不清。
《通知》對(duì)于“合理費(fèi)用”與之前的文件相比有了更明確的界定：合理費(fèi)用包括實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中支付的住房裝修費(fèi)用需要納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10％。如果實(shí)際發(fā)生的扣除費(fèi)用大于房屋原值的15％（或10％）時(shí)，按房屋原值的15％（或10％）來扣，等于或小于時(shí)，按實(shí)際發(fā)生數(shù)來扣。但納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
若出售的是以按揭貸款方式購(gòu)置的住房，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
此外，納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
（2）“所得”界定明確
108號(hào)文第一條就明確規(guī)定：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致，并對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房產(chǎn)的原值均有明確規(guī)定。
若納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由地稅部門根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。這主要是針對(duì)以往通過做低房?jī)r(jià)方式規(guī)避稅收的做法。
（3）“房地產(chǎn)原值”定義更加明確
對(duì)于房地產(chǎn)原值，國(guó)家稅務(wù)總局首次明確了5種不同住房的標(biāo)準(zhǔn)。
①商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
②自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
③經(jīng)濟(jì)適用房：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
④已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門或原產(chǎn)權(quán)單位交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房：
其原值的確定包括四種情形，分別為：
第
一、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
第
二、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
第
三、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
第
四、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
二、二手房強(qiáng)征個(gè)稅面臨的現(xiàn)實(shí)問題
（一）一年內(nèi)租房，以后買房保證金退不退？
《通知》對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
一年內(nèi)賣房買房，可全部或部分退還納稅保證金，假使某市民在賣了房子后，一年內(nèi)沒有買房，也沒有第二套房子住，而是一直在租房子住，超過一年后再買房，是不是就不會(huì)退還納稅保證金了？這從情理上是說不通的。
（二）如何認(rèn)定家庭自住唯一用房
《通知》對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
家庭自住唯一用房如何認(rèn)定？需出示哪些證明文件？惟一是指家庭所有成員只擁有一套住房還是家庭成員1個(gè)人擁有一套住房？有些家庭是大家庭，一本戶口簿，2～3套住宅的可以分開戶口，那么登記在其中一人名下的房產(chǎn)是否就可以變?yōu)楣灿胸?cái)產(chǎn)而避開稅收？一個(gè)家庭以幾個(gè)人為準(zhǔn)？這些都是需要具體細(xì)則才可以執(zhí)行的。
自住滿5年從什么時(shí)候開始算？對(duì)于不同的城市，國(guó)家應(yīng)該不同對(duì)待。對(duì)于中小城市來說，征收個(gè)稅將增加購(gòu)房人的壓力，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)往上跑，各地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一樣，征收個(gè)稅各地按各地的實(shí)際情況制定。
（三）費(fèi)用扣除彈性造成漏洞
1、《通知》規(guī)定納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；還有規(guī)定如果納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，征收機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。但實(shí)際上，諸如所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等等這些用來確定房屋原值或成交價(jià)格的因素，在稅收機(jī)構(gòu)間很難確切把握，具體操作起來頗為含糊。
2、《通知》劃定了可以扣減的合理稅費(fèi)范圍，如納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，都是要免稅的，這些費(fèi)用數(shù)值彈性度非常之大，給納稅人帶來很多可鉆的空子。
3、可以扣除的合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。但維修費(fèi)，中介費(fèi)，利息等合理費(fèi)用沒有限制，有的說是民間借款，這些利息怎么計(jì)算？免稅裝修費(fèi)用的扣除比例上也有不合理的地方，
按《通知》規(guī)定，裝修、按揭等費(fèi)用可予扣除，支付的裝修費(fèi)需要納稅人提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主裝修房屋時(shí)，未嚴(yán)格要求裝修公司開具發(fā)票。即便要開的，也往往可以要求裝修公司多開裝修金額，沖抵更多的合理費(fèi)用。對(duì)此針對(duì)相關(guān)的銀行房貸利息、手續(xù)費(fèi)的發(fā)票憑證的作假行為及裝修假發(fā)票等，應(yīng)該有嚴(yán)格的監(jiān)察流程。
顯然，面對(duì)可能出現(xiàn)的種種新的投機(jī)行為，這個(gè)政策還缺乏如何監(jiān)管的細(xì)致規(guī)定。
在征收個(gè)人所得稅的政策上，還有很多值得探討的地方。這次政策的有關(guān)規(guī)定存在一些“漏洞”，如果沒有具體操作細(xì)則的話，實(shí)際執(zhí)行存在困難。
稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的，如果買房者的需求強(qiáng)烈，稅負(fù)便可輕松轉(zhuǎn)嫁給買房者，最終使得二手房市場(chǎng)價(jià)漲量跌，讓那些自住自用健康的剛性需求受到傷害。
在我國(guó)目前用來活躍市場(chǎng)的措施過于欠缺的情況下。如果沒有系統(tǒng)性配套措施來抑制過高房?jī)r(jià)，或者有效大幅增加二手房房源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的條件下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，那么強(qiáng)征個(gè)稅只會(huì)使得賣家囤積居奇或者加價(jià)出手，這樣的話，加稅的調(diào)節(jié)必然失效。