本站小編為你精心準備了房地產出租投資研究參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

房地產出租業是房地產業分工演進的產物，是現代房地產業的核心主體——房地產投資者，將房地產直接投資轉化為出租投資，有助于緩和房地產買賣市場的供求矛盾，增加有效服務供給，有助于形成房地產租售選擇機制，對解決住房價格過快上漲和降低商品房空置率問題，具有重要的現實意義。

一、房地產出租業的形成及其地位

比較2010年中美房地產業發現，美國的房地產業中，出租業占極為重要的地位，而中國尚未形成。房地產出租業是由長期持有房地資產，通過出租經營，以租金收入為主營業務收入的企業所組成的行業。這些企業包括：以“開發——出租”為主要經營模式的公司和房地產投資信托公司。

從起源上看，房地產業是從建筑業中分孽而來的。當人們從建筑物完全自給自足轉為由業主委托建筑商建造時，建筑業形成了。而當建筑商自行建造，并將這些建筑物拿到市場上進行交易，建筑商就轉變為房地產開發商了。中美早期的房地產業發展時期都經歷了這樣的轉型。當房地產市場需求形成一定規模，房地產開發業就形成了。盡管從提供物質產品而言，房地產開發業與建筑業似乎沒有什么差異，可稱為“商品使用價值層面的分工”。

但是，從商品價值層面理解，房地產開發商不僅替購房者完成了建筑生產活動，而且替購房者承擔了投資風險。

房地產商品的耐用性使購房者實質上成了投資者，能夠獲得長期的持續性的投資回報。如果購房者是出于自身需求，表明投資者和消費者同為一體。房地產出租人的出現，意味著房地產價值層面的分工進一步細化，消費者不必再承擔投資者的風險，而全部由出租人承擔下來。事實上，并非所有的房地產使用者都具備投資者的基本條件，這就造成了房地產投資者與使用者的分工。

根據新興古典經濟學的有關理論，分工的內生演進導致分工日益細化，美國房地產出租業正是這種細化的產物。房地產出租業與承租人之間形成了一種更為細致的分工格局：投資者作為出資購買、持有房地產，并出租給消費者（租客），租客為其消費支付對價（租金）。

目前的美國房地產出租業已經是規模最大的行業。美國2007年經濟普查顯示，房地產出租業的年收入占房地產全行業年收入的31.97%，位列各行業之首。

由于房地產生產、流通、消費各環節的經濟活動有著不同的專業要求，從而形成了專業化經濟和分工經濟，分工程度和分工格局則受各種房地產經濟活動的交易費用影響。如果某種房地產經濟活動所產生的收益，大于因專業化而產生的交易費用，則該種經濟活動就會成為一個獨立的房地產行業。交易費用受交易技術、制度和城市化因素的影響，其中尤以制度因素影響最為明顯。制度包括法律法規、行政管理和道德共識。交易費用較低，則分工越細。美國是一個分工高度發達的國家，這與其推崇自由市場經濟的社會經濟體制和國民觀念意識密不可分。

由于房地產商品的特點和不同階段的需求，在一定市場機制作用下，房地產業內部的分工演進就會自發地催生出新興的房地產行業，自發地形成資金和專業實力雄厚的房地產投資業，以及為房地產投資業服務的細分行業，包括房地產開發、金融、經紀（銷售、租賃）、設施管理等?？梢姡康禺a投資業是房地產業內的核心行業。如前所述，房地產出租業正是實質上的房地產投資者，在房地產業具有舉足輕重的地位。美國房地產業的現狀，正是這一經濟本質的現實反映。

房地產出租業的形成和發展，也使得房地產業的經濟功能和性質發生了重大變化。房地產業在其發展的早期階段，以生產環節為主（開發各類住宅和商用房地產），為社會提供有形的物質產品。當房地產出租業成為房地產核心行業時，房地產業轉為主要向社會提供無形的商品——房地產的使用及相關服務，房地產業的服務業才真正形成。

二、房地產出租業的投資替代效應

房地產出租業對資金（特別是長期資金）高度依賴，迫切需要通過資本市場進行融資，如股票、私募基金等。因此，從理論上講，房地產出租業具有房地產投資替代效應。

1960年，美國正式創立房地產投資信托制度（REITs）。這一創新之舉緣于美國國會對于不動產投資的認識：需要有一種途徑，使眾多的、小額的、分散的資金匯集起來，參與大規模的、收益性的不動產投資，房地產投資信托可以充當一個專營不動產業務的金融中介。盡管早期美國政府只是將REITs定位于金融中介的角色，因而禁止REITs參與不動產的管理和運用，但是以后的一系列改革，使權益型REITs成為美國房地產出租業中的后起之秀，其主要功能就是出租房地產。正因如此，北美產業分類體系2007年修訂版將原來隸屬于金融業的權益型REITs并入房地產業中的房地產出租人。從美國REITs業的實際情況看，其業內的專業化和規?；浅Ｃ黠@，不同的REITs公司，各自關注于辦公樓、公寓住宅、購物中心或工業倉儲物業等的租賃經營，而一個公司往往持有全美國甚至全球不同地域的同一類物業。這種高度的專業化和規?；?，使得REITs的房地產投資效益大大高于非專業投資者的直接投資。在市場規律的作用下，權益型REITs的存在與發展，讓個人、企業等多種經濟主體失去了直接投資的機會。目前，房地產投資信托在美國房地產出租業總產出中所占的比重并不大，但其增長速度驚人，未來前景看好。

三、房地產投資替代對房地產市場的影響

由于房地產商品諸多的內在因素，其需求中不可避免地包含一部分投資需求。對于某個特定區域的房地產市場，如果其經濟處于高速增長、城市化建設快速發展時期，那么，房地產投資也隨之而增長，更由于這種投資需求不受地域限制，因此有可能出現大幅增長，造成市場供不應求的局面，推動房地產價格上漲，并不斷激發投機需求的膨脹，從而導致房地產市場產生泡沫。而房地產出租業的房地產投資替代效應，使房地產投資者可以采用購買房地產出租企業的股票或基金的方式，替代直接出資購買房地產，這樣有助于減少房地產投資需求對終端房地產市場的沖擊。對于特定區域房地產市場而言，房地產投資替代效應使市場總需求主要由直接使用需求構成，而直接使用需求是受當地人口規模和經濟發展水平的制約，在正常情況下增長相對和緩，不會產生過于嚴重的供求矛盾，有利于市場價格的平穩。

在房地產直接投資模式下，房地產投資以眾多非專業房地產投資者分散持有房地產的形式出現。這些非專業投資者雖然能獲取出租升值的收益，卻不能提供良好的及時的和專業的服務，尤其是當某個區域市場的房地產價格上漲收益高于出租收益的時候，許多投資者會放棄出租的房地產造成空置現象。因此，選擇房地產投資替代，能使分散的房地產投資資金匯聚到專業化的、規模化的且相對穩定的出租業，就可形成房地產租賃市場上的有效供給，其提供的房地產服務，在品質上并不遜于甚至高于自有房地產所提供的服務，有助于形成房地產的租售選擇機制，有利于房地產市場的內在自我調節，減少房地產泡沫產生的可能。

近年來，房地產市場上住房價格的非理性上漲以及許多商品房長期空置的狀況，在很大程度上是由住房投資、投機需求旺盛等原因造成的。同時，也反映出市場上房地產投資替代效應缺失的問題。因此，政府應當重視培育和扶持房地產出租業，引導房地產投資替代需求，以有效緩解房地產市場中出現的尖銳矛盾。